Condono edilizio e stato legittimo: perché le ultime sentenze non dicono affatto cose opposte

Negli ultimi mesi il rapporto tra condono edilizio, stato legittimo e possibilità di intervenire sugli immobili sanati è tornato al centro del dibattito tecnico e giuridico. E probabilmente non poteva essere diversamente, perché il tema incrocia alcuni degli aspetti oggi più delicati dell’edilizia: demolizione e ricostruzione, rigenerazione urbana, premialità volumetriche e ricostruzione dello stato legittimo degli immobili.

Non stupisce, quindi, che la lettura di alcune recenti sentenze, spesso rilanciate tra siti specializzati e social, abbia dato l’impressione che la giurisprudenza stia dicendo tutto e il contrario di tutto:

• da una parte decisioni che sembrano riconoscere piena rilevanza al condono edilizio ai fini dello stato legittimo;
• dall’altra pronunce che pongono limiti molto netti rispetto alla possibilità di utilizzare gli immobili condonati come base per ottenere ulteriori vantaggi edificatori.

In realtà il problema, molto spesso, nasce dal modo in cui le sentenze vengono lette, comprese e commentate. La giurisprudenza è certamente fondamentale per comprendere l’applicazione delle norme, ma una sentenza resta pur sempre la risposta a un caso specifico, costruita dentro un determinato contesto. Quando questo aspetto viene trascurato, si finisce facilmente per attribuire ai giudici affermazioni più ampie di quelle realmente espresse.

Ed è probabilmente anche per questa ragione che, leggendo alcune delle più recenti decisioni sul condono edilizio, qualcuno ha avuto la sensazione di trovarsi davanti a orientamenti divergenti, quando in realtà molte delle pronunce affrontano questioni differenti: in alcuni casi il tema è la conservazione dell’immobile sanato, in altri la formazione dello stato legittimo, in altri ancora il rapporto tra condono e nuova capacità edificatoria.

Condono edilizio e stato legittimo: cosa dicono davvero norme e sentenze

Entrando nel cuore della problematica, serve però una premessa metodologica che tenga insieme normativa e giurisprudenza.

L’art. 31 della Legge n. 47/1985 (il primo condono edilizio) ha previsto per la prima volta nel nostro Paese la possibilità di conseguire la concessione o la autorizzazione in sanatoria di costruzioni e opere “senza licenza o concessione edilizia o autorizzazione a costruire prescritte da norme di legge o di regolamento, ovvero in difformità dalle stesse” o “in base a licenza o concessione edilizia o autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa”. I due successivi condoni del 1994 e del 2003 hanno rilanciato questa possibilità con margini più stringenti.

La sentenza della Corte Costituzionale n. 238 del 19 giugno 2000, relativa a una legge regionale umbra, ha affermato da una parte che gli immobili condonati siano assoggettati a limiti più rigorosi in relazione agli ampliamenti o agli interventi che comportino aumenti di volumetria, superficie o modifiche di sagoma, dall’altra che non è legittimo vietare gli interventi necessari a conservare il bene, mantenerlo funzionale ed evitarne il degrado;

L’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, introdotto nel 2020 e recentemente modificato dal Salva Casa, che definisce lo stato legittimo e le modalità della sua ricostruzione partendo dal “titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa”.

La Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026) che, tra le tante cose, è intervenuta sull’art. 5, comma 10, del D.L. n. 70/2011, norma di riferimento per le politiche di rigenerazione urbana di competenza regionale, estendendo tali interventi (ampliamenti volumetrici, delocalizzazione, modifiche a destinazioni d’uso e alla sagoma) anche sugli immobili condonati.

La sentenza del TAR Emilia-Romagna, sezione di Bologna, n. 19 del 9 gennaio 2026, secondo la quale un edificio già oggetto di condono edilizio può essere interessato anche da interventi di demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma e sedime. Il TAR precisa però che questo non significa attribuire automaticamente nuova edificabilità e che la legittimità dell’intervento dipende dalla specifica disciplina urbanistica applicabile e dalle condizioni previste dal Regolamento Urbanistico Edilizio Comunale per il recupero degli edifici esistenti.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 2848 del 9 aprile 2026, nella quale si afferma senza mezzi termini come un immobile condonato “acquisisca piena legittimità urbanistica” e possa essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito, compresa la ristrutturazione edilizia, con riferimento però alla consistenza effettivamente condonata e nel rispetto della disciplina urbanistica vigente.

La sentenza della Corte Costituzionale n. 86 del 21 maggio 2026, che chiude il cerchio e conferma che il condono edilizio ha natura eccezionale ed “extra ordinem” e che, proprio per questo, sugli immobili condonati vale in via generale il divieto di benefici volumetrici. La sentenza precisa però che restano ammissibili gli interventi diretti alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità, purché non comportino aumenti di sagoma o volumetria. Eventuali premialità edilizie possono essere riconosciute solo nei casi espressamente previsti da norme speciali (ovvero dall’art. 5, comma 10, D.L. n. 70/2011).

Ed è probabilmente proprio qui che si inserisce il significato della Legge n. 199/2025 richiamata anche dal TAR Emilia-Romagna n. 19/2026. La norma, infatti, non elimina il principio generale richiamato dalla Corte costituzionale sul divieto di benefici volumetrici per gli immobili condonati. Introduce però una disciplina speciale che consente, entro specifici limiti e condizioni, l’accesso degli immobili sanati ai processi di rigenerazione urbana.

Condono edilizio, Salva Casa e rigenerazione urbana: perché oggi il tema è diventato centrale

Risulta, dunque, evidente che la problematica non nasce oggi ma se ne discute sin dalla Legge n. 47/1985 che, oltre a prevedere il condono edilizio, ha previsto anche la sanatoria ordinaria ancorata alla doppia conformità edilizia e urbanistica (art. 13), poi confluita nell’attuale art. 36 del d.P.R. n. 380/2001.

Con una differenza enorme: mentre la sanatoria ordinaria di cui all’art. 36 si muove dentro il perimetro della conformità urbanistica ed edilizia, il condono edilizio è una sanatoria straordinaria, fondata su una scelta legislativa eccezionale che consente di stabilizzare una determinata consistenza abusiva anche in assenza della conformità ordinariamente richiesta.

Dopo il rilascio del titolo in sanatoria straordinaria, cioè, non viene assegnata una nuova capacità edificatoria a quel determinato lotto, ma viene stabilizzata e legittimata quella specifica consistenza edilizia nei limiti previsti dalla legge di condono.

Questa differenza resta decisiva. Il condono non nasce per attestare che l’opera era conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia, ma per consentire, entro limiti temporali e sostanziali fissati dalla legge, la definizione straordinaria di una situazione abusiva. Da qui deriva la domanda che continua a trovare risposte contrastanti: una volta rilasciato il titolo in condono, quell’immobile è soltanto sottratto alla demolizione oppure entra pienamente nella sequenza dei titoli che definiscono lo stato legittimo?

La questione è diventata più delicata dopo le modifiche all’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 e dopo l’evoluzione della disciplina sulla rigenerazione urbana. Quando il legislatore e la giurisprudenza parlano di stato legittimo, non si limitano più a guardare al titolo originario, ma all’intera vicenda edilizia dell’immobile, considerando anche i titoli successivi che ne hanno disciplinato trasformazioni, regolarizzazioni o sanatorie.

In questo scenario, l’immobile condonato non può più essere trattato con formule troppo semplicistiche. Considerarlo ancora abusivo anche dopo il rilascio del condono è una lettura che fatica ormai a reggere, soprattutto alla luce dell’evoluzione dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 e della più recente giurisprudenza amministrativa. Allo stesso modo, però, sarebbe una forzatura sostenere che il condono produca automaticamente nuova capacità edificatoria o attribuisca premialità ulteriori rispetto alla consistenza effettivamente sanata.

Condono edilizio e stato legittimo: il punto di equilibrio che emerge dalla giurisprudenza

Mettendo insieme Corte Costituzionale n. 238/2000, Consiglio di Stato n. 6860/2024, Consiglio di Stato n. 2848/2026, TAR Emilia-Romagna n. 19/2026 e Corte Costituzionale n. 86/2026, il quadro che emerge non è una contraddizione frontale tra giudici, ma una progressiva distinzione dei piani.

Il primo piano è quello della stabilizzazione dell’abuso. Il condono edilizio chiude una vicenda abusiva nei limiti in cui la legge straordinaria lo consente e con riferimento alla consistenza effettivamente sanata.

Il secondo piano è quello dello stato legittimo. Il titolo in condono entra oggi sempre più spesso nella ricostruzione dello stato legittimo, perché è un titolo che ha legittimato una determinata consistenza edilizia. Su questo punto la giurisprudenza amministrativa più recente appare orientata verso una lettura non riduttiva del condono.

Il terzo piano è quello degli interventi successivi. Una volta accertato lo stato legittimo, l’immobile non resta congelato. Può essere oggetto degli interventi ammessi dalla disciplina vigente, compresi, quando consentiti, quelli di recupero più incisivi.

Il quarto piano è quello delle premialità e della nuova edificabilità. Qui serve maggiore prudenza. Il condono non crea da solo un diritto all’ampliamento, non produce automaticamente capacità edificatoria, non trasforma l’immobile sanato in una base neutra per qualsiasi beneficio volumetrico.

La differenza tra questi piani è probabilmente la vera chiave dell’intero ragionamento. Confonderli porta inevitabilmente a conclusioni sbagliate: troppo restrittive quando si continua a trattare l’immobile condonato come eternamente sospetto; troppo espansive quando il condono viene invece utilizzato come leva automatica per attribuire nuova capacità edificatoria o premialità ulteriori.

Probabilmente è proprio su questo punto che oggi si sta costruendo il vero equilibrio tra normativa e giurisprudenza. Il condono edilizio non può più essere letto come una semplice tolleranza dell’abuso destinata soltanto a evitare la demolizione, ma allo stesso tempo non sembra neppure potersi trasformare automaticamente in una fonte di nuova capacità edificatoria. La consistenza oggetto della sanatoria straordinaria entra sempre più spesso nella ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile e può quindi essere interessata dagli interventi consentiti dalla disciplina vigente. Diverso, però, è il tema delle premialità volumetriche e dei benefici edilizi ulteriori, che continuano a richiedere una specifica previsione normativa e una verifica puntuale della compatibilità urbanistica dell’intervento.