I fabbricati che rientrano all'interno di un piano di recupero
perdono la loro originaria natura di fabbricato per assumere quelle
di area edificabile e la cessione di queste aree può essere
comunque soggetta a rivalutazione tramite l'applicazione
dell'imposta sostitutiva del 4 per cento sul valore periziato a
condizione che la redazione ed il giuramento della perizia, nonché
il versamento della prima o dell'unica rata, siano effettuati entro
il 31 ottobre 2008.
Questo in sintesi il contenuto della risoluzione 395/E dello scorso
22 ottobre, mediante la quale l'Agenzia delle Entrate ha risposto
al quesito di un contribuente che chiedeva di sapere se la cessione
di un fabbricato detenuto per oltre cinque anni ma rientrante
all'interno di un'area oggetto di un piano di recupero comunale
possa dar luogo all'emersione di plusvalenza, trattandosi di beni
che, risultando finalizzati all'attività edificatoria prevista dal
piano di recupero, hanno perduto la loro natura di fabbricati per
assumere quella di aree fabbricabili e se in tale ipotesi il
fabbricato debba essere oggetto di rivalutazione ai sensi
dell'art.1, comma 91, della legge n.244/2007 (finanziaria
2008).
L'Agenzia ha, innanzitutto, ricordato che le plusvalenze derivanti
dalla cessione a titolo oneroso di immobili ad opera delle persone
fisiche subiscono un trattamento differenziato a seconda della
tipologia del cespite alienato. Nel caso in esame, la cessione
riguarda due fabbricati: uno ad uso industriale, identificato al
NCEU (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) al F. …, Cat. D/7, ed uno ad
uso di civile abitazione , F. …, Cat. A/3. In particolare, i due
fabbricati rientrano in un area oggetto di un piano di recupero
approvato in via definitiva.
Fatte queste premesse, l'Agenzia ha chiarito che la circostanza che
i predetti fabbricati ricadano in un piano di recupero da cui
discende la possibilità di sviluppare, in termini di incremento, le
cubature esistenti, fa sì che oggetto della compravendita non
possano essere più considerati i fabbricati, oramai privi di
effettivo valore economico, ma, diversamente, l'area su cui gli
stessi insistono, riqualificata in relazione alla potenzialità
edificatorie in corso di definizione.
Per tale motivo, la fattispecie in esame è riconducibile alla lett.
b), comma 1, dell'art. 67 del TUIR, trattandosi di terreno
suscettibile di utilizzazione edificatoria.
L'Agenzia ha, inoltre, ricordato che, ai sensi dell'art. 36, comma
2, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni
dalla legge 4 agosto 2006, n. 248,
"un'area è da considerarsi
fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo
strumento urbanistico generale adottato dal comune,
indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione
di strumenti attuativi del medesimo".
Avendo, dunque, la cessione come oggetto un'area edificabile, può
tornare applicabile la disposizione di cui all'art. 2, comma 2, del
D.L. 24 dicembre 2002, n. 282, come modificato dall'art. 1, comma
91, della legge 24 dicembre 2007, n. 244 e, successivamente,
dall'art. 4, comma 9-ter, del D.L. 3 giugno 2008, n. 97, convertito
dalla legge 2 agosto 2008, n. 129, che prevede la
rivalutazione
del valore dei terreni tramite l'applicazione dell'imposta
sostitutiva del 4 per cento sul valore periziato, a condizione che
la redazione ed il giuramento della perizia, nonché il versamento
della prima o dell'unica rata, siano effettuati entro il 31 ottobre
2008.
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