Nonostante i ripetuti interventi da parte della Commissione
tributaria regionale del Lazio, l'Agenzia delle Entrate, la Suprema
Corte di Cassazione con alcune sentenze e da parte del Governo
prima con il decreto legge 203/2005 (convertito in legge 248/2005)
e poi con il decreto legge 233/2006 (convertito in legge 248/2006),
il problema della corretta definizione di
area edificabile
non è stato ancora definitivamente risolto.
Ricordiamo, in ordine cronologico, gli eventi che si sono
susseguiti nella speranza di sciogliere il nodo
dell'interpretazione e corretta definizione di area edificabile:
- nel 2005 l'articolo 11-quaterdecies, comma 16, del Dl n.
203/2005, convertito definitivamente in legge n. 248/2005, ha
stabilito che "…un'area è da considerare comunque fabbricabile
se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento
urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti
attuativi del medesimo";
- il 23 febbraio 2006, la sentenza n. 194/08/05 della Commissione
tributaria regionale del Lazio, sezione 8, ha statuito:
"L'edificabilità dei terreni viene attribuita dal Piano
Regolatore Generale…";
- lo stesso anno, il decreto Bersani (art. 36, comma 2 del Dl
223/2006) è nuovamente intervenuto sulla nozione di area
edificabile precisando che "ai fini delle imposte sui redditi,
dell'Iva e dell'imposta di registro e dell'Ici un'area è da
considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in
base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune,
indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione
di strumenti attuativi del medesimo" ;
- nel 2008, la risoluzione 395/E dello scorso 22 ottobre
dell'Agenzia delle Entrate ha affermato che i fabbricati che
rientrano all'interno di un piano di recupero perdono la loro
originaria natura di fabbricato per assumere quelle di area
edificabile;
- lo stesso anno, la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza
n.25676 dello scorso 24 ottobre, ha affermato che un'area è da
considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in
base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune,
indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione
di strumenti attuativi del medesimo.
In definitiva, l'edificabilità di un'area dovrebbe dipendere
dall'inserimento della stessa all'interno del Piano Regolatore
Generale e senza alcun vincolo temporale.
Ma il problema non è assolutamente risolto.
Lo strumento urbanistico, cui il dl 223 del 2006 fa riferimento, è
stato sostituito in molte regioni da strumenti di pianificazione
più moderni con ovvie ripercussioni sulla definizione di
edificabilità.
Vediamo in particolare le diverse tipologie di strumentazione
adottate dai comuni:
- Il Piano Strutturale, senza limiti temporali, definisce
le strategie di massima per il governo del territorio comunale,
indica gli indirizzi di sviluppo, localizza le infrastrutture di
interesse prevalente e divide il territorio comunale in agricolo,
urbanizzato e urbanizzabile.
- Il Piano di Assetto del Territorio (P.A.T.), di valore
strategico e avente una prospettiva temporale di 10 anni, riferito
alle scelte di indirizzo ed alle principali tutele del territorio
da concertare con la Regione (e che dovrà essere approvato dalla
stessa) e gli altri enti territoriali sovraordinati.
- Il Piano degli Interventi, strumento urbanistico che, in
attuazione del P.A.T., individua e disciplina gli interventi di
tutela e valorizzazione, di organizzazione e di trasformazione del
territorio. Viene realizzato su base quinquennale ma può essere
aggiornato o variato anche nel breve periodo direttamente in
Consiglio Comunale, senza necessità di approvazione Regionale,
perciò viene correntemente denominato Piano Operativo o
Piano del Sindaco.
Fatta questa distinzione la domanda sorge spontanea: quale piano
deve essere preso in considerazione per l'applicazione dell'art.
36, comma 2 del decreto Bersani?
A questa domanda allo stato attuale non può essere data una
risposta univoca ed in tale senso non si può escludere che
l'incertezza normativa sia focolare di ricorsi, almeno sin quando
non venga aggiornata la definizione di edificabilità in base ai
nuovi strumenti urbanistici.
© Riproduzione riservata