Il beneficio della detrazione dall'imposta lorda del 36% prevista
dall'art. 1, comma 1, della legge 449/1997 ed estesa dall'art.9,
comma 2, della Legge 448/2001 all'acquisto di immobili oggetto di
interventi di restauro, risanamento conservativo e di
ristrutturazione edilizia, viene trasferito dal venditore
all'acquirente sia nel caso di acquisto da privato che nel caso di
acquisto da un'impresa edile.
Questo, in sintesi, il contenuto della risoluzione 457/E dello
scorso 1 dicembre con cui l'Agenzia delle Entrate ha fornito
ulteriori delucidazioni in merito al beneficio fiscale della
detrazione del 36% previsto per le spese di ristrutturazione.
In particolare, l'Agenzia ha risposto all'interpello di un
contribuente che chiedeva parere in merito alla possibilità di
poter beneficiare della detrazione del 36% prevista per le spese di
ristrutturazione effettuate in precedenza dal venditore che non ne
aveva usufruito.
L'Agenzia delle Entrate ha, innanzitutto, ricordato la legge
448/2001 ha esteso la detrazione fiscale del 36% all'acquisto di
immobili oggetto di interventi di restauro, risanamento
conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi
fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione
immobiliare entro il 31 dicembre 2002 che provvedono alla
successiva alienazione, a condizione che l'atto di acquisto fosse
stipulato entro il 30 giugno 2003. Successivamente tale data è
stata prorogata dalle successive leggi finanziarie e, per ultima,
la legge finanziaria per il 2008 (244/2007) ha reintrodotto detta
detrazione d'imposta per gli edifici ristrutturati nel periodo
compreso tra l'1 gennaio 2008 e il 31 dicembre 2010 ed acquistati
entro il 30 giugno 2011.
La detrazione si calcola applicando la percentuale del 36% ad un
importo forfetario di spesa pari al 25% del prezzo dell'unità
immobiliare, risultante dall'atto di compravendita, fermo restando
il limite massimo di 48.000,00 euro.
Per quanto riguarda la possibilità di trasferire il beneficio
dell'agevolazione, se non goduto per intero o in parte, dal
venditore all'acquirente, l'Agenzia ha ricordato che l'art. 1,
comma 7, della legge 449/1997, stabilisce che
le detrazioni
previste (...) non utilizzate in tutto o in parte dal venditore
spettano per i rimanenti periodi di imposta (…) all'acquirente
persona fisica dell'unità immobiliare".
Successivamente la circolare n. 95 del 2005 dell'Agenzia delle
Entrate ha chiarito che il contribuente che non ha portato in
detrazione, nella dichiarazione dei redditi di un dato anno, le
spese sostenute per la ristrutturazione di un immobile, può
iniziare a detrarre la spesa sostenuta dalla rata dell'anno
successivo.
Sulla base delle suddette considerazioni, si può desumere che:
- il contribuente che vende l'immobile ristrutturato, trasferendo
sull'acquirente l'onere economico sostenuto per la
ristrutturazione, perde il beneficio per le restanti quote. Il
beneficio si trasferisce all'acquirente , il quale, per poterne
usufruire, deve essere in possesso della documentazione
necessaria;
- la mancata fruizione del beneficio per le prime rate non
comporta la decadenza dell'agevolazione per le rate
successive.
In ultima analisi, l'Agenzia ha chiarito che il diritto a
subentrare nel beneficio fiscale spetta anche nell'ipotesi in cui
la detrazione del 36% sia riconosciuta per l'acquisto di un
immobile ristrutturato da un'impresa edile. Infatti pur in assenza
di una espressa previsione normativa in tal senso, deve tenersi
presente che il beneficio connesso all'acquisto di un immobile da
parte dell'impresa che lo ha ristrutturato si innesta sulla matrice
fondamentale rappresentata dalla detrazione per spese di recupero
edilizio, di cui costituisce una specie particolare.
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