Una recente sentenza della Commissione tributaria provinciale di
Firenze, la n. 8/6/09 del 27 gennaio 2009, ha stabilito importanti
principi in materia di (non) spettanza delle agevolazioni fiscali
previste dall'articolo 33, comma 3, della legge 388/2000.
Nel caso in questione, l'ufficio aveva contestato al contribuente
la decadenza dall'agevolazione relativa all'acquisto, avvenuto il
23 luglio 2001, di un terreno edificabile inserito in un piano
particolareggiato.
Gli step della vicenda
La società richiedeva e applicava le agevolazioni fiscali previste
dalla legge 388/2000 (imposta di registro all'1% e imposte
ipotecaria e catastale in misura fissa).
Su tale terreno veniva quindi rilasciata dal Comune di Lastra a
Signa la concessione edilizia n. 47/2004 per la realizzazione di
otto unità immobiliari.
Il 19 gennaio 2005 il terreno in oggetto, prima cioè dello scadere
del quinquennio, prima della prevista realizzazione edificatoria e
comunque prima di aver costruito un edificio significativo dal
punto di vista urbanistico (cioè un rustico comprensivo delle mura
perimetrali delle singole unità immobiliari e con copertura
completata), veniva ceduto ad altra società.
Peraltro, anche al 23 luglio 2006, cioè al compimento del
quinquennio, l'intervento edilizio (da parte del successivo
acquirente) non era stato realizzato (il contribuente stesso
ammetteva che era stato realizzato solo in parte, nella misura del
65%).
La società opponeva ricorso, sostenendo in particolare che,
comunque, la norma di legge non richiedeva che l'utilizzazione
edificatoria dovesse essere realizzata dal primo acquirente,
potendo invece essere portata a termine anche da un successivo
proprietario.
Secondo il contribuente, infatti, la legge non stabiliva la
quantità di opere da eseguire per considerare realizzato
l'intervento edilizio e, nel caso di specie, non vi era stato un
mero, figurativo, inizio dei lavori, ma la realizzazione di un
manufatto significativo.
L'ufficio invece sosteneva che la decadenza dalle agevolazioni
derivava dal fatto che, contrariarmente all'espresso disposto
normativo, l'utilizzazione edificatoria non era avvenuta entro
cinque anni dal trasferimento e comunque l'immobile era stato
ceduto prima di aver costruito un edificio significativo, almeno
dal punto di vista urbanistico.
In sostanza, quindi, l'intervento edilizio era stato concluso nel
corso del 2007, dopo più di sei anni e peraltro da contribuente
diverso rispetto a quello che aveva usufruito dell'agevolazione
fiscale.
La sola cosa certa era dunque che, al trascorerre della condizione
richiesta dalla legge (cinque anni), l'intervento edilizio non era
stato realizzato.
La base normativa
La disposizione richiamata (articolo 33, comma 3, della legge
388/2000) dispone del resto, chiaramente, che "I trasferimenti
di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici
particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai
sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti
all'imposta di registro dell'1 per cento e alle imposte ipotecarie
e catastali in misura fissa, a condizione che l'utilizzazione
edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal
trasferimento".
Che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque
anni dal trasferimento rappresenta dunque una condizione
(risolutiva) di legge per la concessione del particolare
trattamento tributario, come peraltro, è naturale che tale
condizione debba essere realizzata non da chiunque, ma da chi ha
chiesto l'agevolazione e soprattutto ne usufruisce (non si può
infatti ritenere possibile demandare a un terzo l'attuazione o meno
della condizione che consente la spettanza dell'agevolazione).
Né i rigidi presupposti normativi per usufruire dell'agevolazione
possono essere oggetto di interpretazione estensiva.
Del resto, anche la dottrina più "aperta", a prescindere da se, nel
frattempo, sia cambiato o meno il soggetto che ha concretamente
edificato, non ha mai messo in dubbio che la decadenza debba
comunque intervenire nell'ipotesi in cui, decorsi i cinque anni dal
primo acquisto, l'edificazione non sia avvenuta.
Nel caso in esame, dunque, mancava sia il presupposto soggettivo
(richiedente l'agevolazione diverso dall'attuatore
dell'edificazione), sia, soprattutto, quello oggettivo
(edificazione entro i cinque anni).
Se, poi, interpretazione del concetto di compiuta edificazione vi
doveva essere, questa doveva essere almeno conforme alle correlate
norme di legge, laddove, perché si possa integrare l'ipotesi di
utilizzazione edificatoria dell'area, non è sufficiente che i
lavori siano stati solo iniziati, ma, come ribadito dall'articolo
2645-bis, comma 6, del codice civile, occorre, invece, che esista
(almeno) un edificio significativo dal punto di vista urbanistico,
cioè che "sia stato eseguito un rustico comprensivo delle mura
perimetrali delle singole unità e sia stata completata la
copertura".
Infine, un'ultima considerazione.
A propria difesa, il ricorrente affermava che, comunque, egli non
era tenuto a effettuare alcuna comunicazione sulla mancata
utilizzazione edificatoria.
Anche questo, in realtà, non è esatto.
Infatti, se è vero che, a differenza di quanto prescritto, in
passato, dall'articolo 6, comma 1, del Dl 1150/1967, convertito con
modificazioni, dalla legge 26/1968, non esiste una norma specifica
che prescrive all'acquirente di denunciare all'ufficio il fatto
dell'avvenuto completamento dell'intervento edilizio, tuttavia
esiste l'obbligo di denuncia della mancata o completa edificazione
nei termini, quale "evento che dà luogo ad ulteriore liquidazione
d'imposta" (articolo 19, Dpr 131/1986).
Tale vincolo sussiste indubbiamente in relazione a quegli eventi
che non constano, all'ufficio, da dati in suo possesso.
Di conseguenza, il semplice fatto della mancata edificazione nel
quinquennio, non risultando all'ufficio altrimenti che dalla
dichiarazione del contribuente, deve costituire oggetto di denuncia
ex articolo 19, entro venti giorni dal compimento del
quinquennio.
Anche tale obbligo, in questo caso, non era stato rispettato e
dunque la relativa mancanza andava sanzionata.
La sentenza
La Commissione tributaria provinciale di Firenze ha accolto in
pieno le tesi dell'ufficio, condannando il contribuente anche al
pagamento delle spese di giudizio.
I giudici hanno in particolare evidenziato che "le agevolazioni
fiscali previste dall'art. 33 della L. 388/200 sono subordinate
alla condizione risolutiva che l'utilizzazione edificatoria avvenga
entro 5 anni dal trasferimento", e che peraltro era "di oggettiva
evidenza che, nel caso di specie, il passaggio di proprietà è
avvenuto prima del quinquennio".
La Commissione ha ribadito poi che "è inoltre evidente che, se
la legge concede una agevolazione fiscale, questa debba essere
usufruita solo da chi la richiede, realizzando la condizione
richiesta e cioè la costruzione di un edificio" e ha concluso
affermando che "quanto precede, compresa l'affermazione della
ricorrente di non essere tenuta a denunciare all'Ufficio la mancata
costruzione nel quinquennio, dovuta invece a norma dell'art. 19 del
DPR 131/86, conferma la pretestuosità dei motivi del
ricorso".
Fonte: FiscoOggi
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