Pervengono numerose richieste di chiarimento, in ordine al corretto
regime fiscale applicabile sia ai fini delle imposte dirette, che
di quelle indirette, alle operazioni di cessione di cubatura.
Sull’argomento, in assenza di uno specifico regime normativo, si
riepilogano gli orientamenti di prassi amministrativa e di
giurisprudenza emanati in materia.
In particolare, la Risoluzione Ministeriale del 17 agosto 1976,
prot. 250948, richiamando le sentenze della Cassazione n. 2235 del
6 luglio 1972, n. 802 del 21 marzo 1973 e la n. 1231 del 30 aprile
1974, ha precisato che la cessione di cubatura è equiparata alla
cessione di diritti reali immobiliari di godimento.
Secondo la giurisprudenza, per cessione di cubatura si intende
quell’atto, a titolo oneroso, attraverso il quale ‘‘il proprietario
del fondo cui inerisce una determinata cubatura, distacca in tutto
o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di
costruire nei limiti concessagli dal Piano Regolatore e, formando
un diritto a sé stante, lo trasferisce definitivamente
all’acquirente, a beneficio del fondo di costui[1]’’.
In tal senso, secondo i Giudici e come ribadito
dall’Amministrazione Finanziaria nella Risoluzione sopra citata,
‘‘nella cessione di cubatura si verifica l’acquisto di un diritto
strutturalmente assimilabile alla categoria dei diritti reali
immobiliari di godimento, in quanto la volontà dei contraenti, nel
porre in essere il trasferimento di una delle facoltà in cui si
estrinseca il diritto di proprietà, e cioè quella di costruire,
modifica il limite di edificabilità, fissato dal Piano Regolatore
per i singoli appezzamenti, con la conseguente compressione del
diritto di proprietà del cedente e il correlativo aumento
dell’edificabilità sull’area del cessionario’’.
Per quanto riguarda la tassazione della cessione di cubatura, ai
fini delle imposte indirette si dovrà applicare lo stesso regime
fiscale previsto per il trasferimento di aree edificabili, per il
quale occorre stabilire se il cedente è un soggetto passivo IVA o
meno.
In particolare, nell’ipotesi di cedente:
- soggetto passivo IVA (es. impresa): il trasferimento di
cubatura va assoggettato ad IVA al 20%[2], con applicazione di
imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a
168 euro ciascuna[3];
- soggetto non passivo IVA (es. persona fisica non esercente
attività commerciale): si applicano imposte di registro con
aliquota dell’8%[4] e ipotecarie e catastali rispettivamente del 2%
e dell’1%[5].
Anche ai fini delle imposte dirette, la cessione di cubatura,
essendo assimilabile alla cessione di un diritto reale di godimento
riguardante un’area edificabile, segue le stesse regole previste
per il trasferimento di quest’ultima.
Ciò in virtù di quanto stabilito dall’art.9, comma 5, del D.P.R.
917/86, in base al quale ‘‘ai fini delle imposte sul reddito le
disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche
per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o
trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in
società’’.
Pertanto, nell’ipotesi di cessione di cubatura da parte di un
soggetto non esercente attività commerciale, si configura una
plusvalenza assoggettata ad Irpef ai sensi dall’art.67 del Tuir
(D.P.R. 917/1986), da calcolarsi come differenza tra corrispettivo
percepito e costo di acquisto[6].
Diversamente, qualora il soggetto cedente eserciti attività
d’impresa, il corrispettivo del trasferimento di cubatura
conseguito deve essere assoggettato all’imposta sul reddito, come:
- ricavo, se l’area appartiene alla categoria dei beni al cui
scambio sia diretta l’attività d’impresa (cd. “beni
merce”)[7];
- plusvalenza, se l’area non appartiene alla categoria dei ‘‘beni
mercè’, che sarà determinata come differenza tra corrispettivo
pattuito e costo non ammortizzato del bene medesimo[8].
Fonte: ANCE
[1] Cassazione, Sez. I Civ., 14 dicembre 1988, Sentenza n.
6807.
[2] Art. 16, comma 1, del DPR 633/1972.
[3] Art. 40, comma 1, del DPR n. 131/1986 (per l’imposta di
registro); art.10, D.Lgs. 347/1990 (per l’imposta catastale) e Nota
all’art.1 della Tariffa al medesimo allegata (per l’imposta
ipotecaria).
[4] Ai sensi dell’art.1, comma 1, della Tariffa 1, parte prima,
allegata al DPR n. 131/1986.
[5] Ai sensi dell’art.10 del D.Lgs. 347/1990 (imposta catastale) e
dell’art.1 della Tariffa al medesimo allegata (per l’imposta
ipotecaria).
[6] Art. 68, commi 1 e 2 del Tuir - DPR 917/1986. In assenza di
ulteriori precisazioni, si ritiene che il costo d’acquisto
dell’area, da assumere ai fini della plusvalenza, debba essere
parametrato in relazione al valore del diritto ceduto.
[7] Art. 85, comma 1, lett a e b del Tuir - DPR 917/1986.
[8] Art. 86, comma 1 del Tuir DPR 917/1986. Come per i soggetti non
esercenti attività d’impresa, anche per i soggetti passivi IVA, in
assenza di ulteriori precisazioni, si ritiene che il costo
d’acquisto dell’area, da assumere ai fini della plusvalenza, debba
essere parametrato in relazione al valore del diritto ceduto.
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