La realizzazione di impianti fotovoltaici su terreni classificati
agricoli dai piani urbanistici comunali non comporta, ai fini
fiscali, l'automatica classificazione dei terreni stessi come aree
edificabili e, pertanto, fuori dal campo di applicazione IVA.
Lo ha affermato la risoluzione n. 112/E dell'Agenzia delle Entrate
dello scorso 28 aprile, in risposta all'interpello presentato da
una società agricola che intendeva stipulare un atto di
costituzione del diritto di superficie per la realizzazione di
impianti di produzione di energia da fonte fotovolatica fino a 10
MW. La superficie in questione è compresa in una zona territoriale
omogenea E/5 (zona di preminente interesse agricolo con
perimetrazione di ambito per impianti fotovoltaici con potenza fino
a 10 MW) in cui una variante al Piano Regolatore Generale Comunale
ha previsto, previa stipula di una convenzione da sottoscrivere con
l'Amministrazione comunale e rilascio del permesso di costruire, la
realizzazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia
elettrica.
A seguito di questa variante sono pervenute all'istante alcune
richieste da parte di società commerciali per la costituzione a
loro favore sui predetti terreni del diritto di superficie per la
realizzazione di impianti di produzione di energia da fonte
fotovoltaica fino a 10 MW. Tali proposta prevedono:
- la costituzione del diritto di superficie per una durata da
definire ma compresa tra i 25 e i 30 anni;
- il diritto per il futuro superficiario di costituire ipoteca
sul diritto di superficie a favore di eventuali istituti
finanziatori;
- l'obbligo del futuro superficiario, alla scadenza del diritto,
di rimozione ed asporto dell'impianto e di rimessa in pristino dei
terreni;
- la facoltà per il futuro concedente di acquisire l'impianto
all'estinzione del diritto di superficie a prezzo "indennitario"
determinato;
- l'integrale pagamento a favore del concedente del corrispettivo
da determinarsi in sede di trattativa, funzionale anche alla durata
del diritto medesimo.
In relazione a queste richiesta le domanda presentate dall'istante
riguardano:
- l'assoggettamento del contratto a imposta di registro ovvero ad
IVA;
- la corretta modalità di determinazione del componente di
reddito e di valore della produzione che si avrà per effetto del
perfezionamento dell'operazione.
Per quanto riguarda la prima domanda, l'Agenzia ha ricordato che
l'art. 2 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633, stabilisce, al comma 1,
che
"Costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso
che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o
trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni
genere"., mentre il comma 3, lett. c), dispone che non sono
considerate cessioni di beni
"le cessioni che hanno per oggetto
terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma
delle vigenti disposizioni".
In considerazione dei suddetti commi, la questione riguarda la
possibilità che la costruzione dell'impianto fotovoltaico possa
comportare o meno una variazione della destinazione urbanistica del
terreno sul quale viene installato l'impianto.
Come ricordato dall'Agenzia, l'art. 36, comma 2, del d.l. 4 luglio
2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto
2006, n. 248, dispone che
"(…) un'area è da considerare
fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo
strumento urbanistico generale adottato dal comune,
indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione
di strumenti attuativi del medesimo".
Dalla documentazione presentata dall'istante emerge che in base
allo strumento urbanistico adottato dal Comune, il terreno oggetto
dello stipulando atto di costituzione del diritto di superficie è
parte di una zona territoriale omogenea classificata E5, ossia di
preminente interesse agricolo, sulla quale il Comune stesso ha
previsto, con apposita perimetrazione di ambito, la possibilità di
realizzare impianti fotovoltaici. Il terreno sul quale si intende
costituire il diritto di superficie si caratterizza, dunque, per la
possibilità di essere utilizzato sia per scopi agricoli, sia per la
costruzione di un impianto fotovoltaico. In particolare, il Comune
ha stabilito, con la variante al proprio Piano Regolatore, che gli
impianti in esame possono essere realizzati nelle zone agricole
anzidette
"…in quanto sono ritenuti pienamente compatibili con
il paesaggio, …".
Per tali motivazioni, ai fini fiscali, la costruzione dell'impianto
fotovoltaico non comporta l'automatica classificazione del terreno
sul quale lo stesso sorge quale "area edificabile", disconoscendo,
in tal modo, la destinazione urbanistica attribuita allo stesso
terreno dal PRG e, dunque, il caso in questione risulta essere
fuori dal campo di applicazione IVA. Infine, il contratto
costitutivo del diritto di superficie deve essere stipulato per
atto pubblico o per scrittura privata ed essere sottoposto
all'imposta di registro con applicazione dell'aliquota del 15 per
cento, ai sensi dell'art. 1, della Tariffa, Parte I, allegata al
DPR n. 131 del 1986, unitamente alle imposte ipotecarie e catastali
in misura proporzionale.
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