L’Agenzia del Territorio, con la Circolare n. 4 del 16 maggio
scorso, effettua un’zione di inquadramento delle unità immobiliari
relative alle categorie "D" ed "E" coerente con la realtà
odierna.
Al fine di pervenire ad un corretto classamento è rilevante
richiamare l’attenzione sul significato che il legislatore ha
attribuito rispettivamente alle locuzioni "categoria speciale o
particolare" e "categoria ordinaria".
L'aggettivo "ordinario" assume il significato di "normale",
"frequente", "diffuso", nel senso che una determinata tipologia di
unità immobiliare risponde a tale requisito quando è diffusa in una
certa zona censuaria, talché è possibile definire un campione
significativo di unità di riferimento e confronto, relativamente
alle quali effettuare la stima per comparazione dell’intero
segmento funzionale analizzato, attraverso il cosiddetto sistema
catastale per classi e tariffe.
Di contro, gli aggettivi "speciale" e "particolare" hanno un
significato, per certi versi, opposto a quello di "ordinario" e
qualificano immobili "costruiti per le speciali esigenze di
un’attività industriale o commerciale, e non suscettibili di una
destinazione diversa senza radicali trasformazioni", nonché
"immobili, che per la singolarità delle loro caratteristiche,
non sono raggruppabili in classi" omogenee.
In questi casi, come è noto, la singolarità o comunque la scarsa
diffusione di una determinata tipologia immobiliare nell'ambito
della zona censuaria, rende impraticabile la suddetta metodologia
di stima sintetico-comparativa e quindi necessaria la stima
puntuale della medesima unità, spesso attraverso il ricorso a
procedimenti estimativi indiretti, quali il costo di riproduzione
deprezzato del bene, ovvero la capitalizzazione dei redditi
immobiliari ordinari dallo stesso prodotti.
Il tecnico, indipendentemente dalla natura giuridica dei soggetti
proprietari e dagli eventuali interessi pubblici perseguiti, nel
condurre l’attività di classamento delle unità immobiliari del
gruppo D, deve fare riferimento essenziale alle caratteristiche
oggettive dell’immobile, che ne determinano la idoneità per le
"speciali" esigenze di un’attività industriale e commerciale.
Parimenti, in coerenza con le previsioni normative, il tecnico deve
tenere conto soprattutto della "singolarità delle caratteristiche"
delle unità del gruppo E, che ne impediscono oggettivamente il
classamento in una categoria ordinaria o speciale.
Nelle categorie del gruppo E vanno certamente classati gli immobili
aventi destinazione ricompresa tra quelle di cui al secondo comma
dell’art. 8 del DPR n. 1142 del 1949, vale a dire, oltre alle
stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione
interna, marittimi ed aerei, anche le fortificazioni, i fari, i
fabbricati destinati all'esercizio del culto, le costruzioni
mortuarie, e simili.
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