Fino a poco tempo fa l'amministrazione condominiale e la gestione
dei servizi degli immobili (pulizia, manutenzione, catering ecc.)
erano svolti dai dipendenti delle società che però non possedevano
un particolare know how, se non quello dato dalla loro esperienza
giornaliera.
Tra la seconda metà degli anni Novanta ed il 2000, però,
improvvisamente si è sviluppata una nuova tendenza legata
soprattutto alla nascita dei fondi immobiliari: le grandi imprese
bancarie e assicurative hanno cominciato, attraverso operazioni di
spin off, a cedere il loro patrimonio immobiliare e c’è stata
un’accelerazione verso una "finanziarizzazione" delle attività
immobiliari.
Si è, infatti, cominciato a prender coscienza del fatto che per
l'amministrazione di un patrimonio immobiliare c’è bisogno di
società specializzate in quanto la questione non è così semplice.
Sono nate, quindi, riprese dall'esperienza americana e britannica,
da cui peraltro riprendono i nomi, società di property management,
volte cioè all'amministrazione ed alla gestione di un immobile o di
una serie di immobili, così come società di facility management,
volte, invece, alla pianificazione, integrazione, gestione e
controllo di tutti i servizi tecnici e generali.
Con il tempo entrambe le attività tendono ad evolversi e a
diventare sempre più specializzate: l'attività di property
management, ad esempio, che una volta era indirizzata solo alla
gestione amministrativa dell'immobile (spese condominiali, recupero
affitti ecc.), oggi tende a valorizzare l'immobile usufruendo di
attività tipo il censimento catastale, la rinegoziazione degli
affitti, la contabilità, il fisco, il recupero crediti di cui, a
fine anno, bisogna presentare un preciso "reporting" al
cliente.
Per quanto riguarda, invece, l'evoluzione del facility management,
secondo una ricerca del Cresme effettuata lo scorso anno, che
riscontra come questo tipo di attività aveva un mercato di circa 20
miliardi di euro nel 2003 con un potenziale di 140 miliardi di
euro, sia ancora più rapida e radicata: le società che si occupano
di queste attività sono specializzate in diversi settori anche se
provenienti da origini diverse. Secondo il Cresme, infatti, ci sono
società specializzate nell’igiene ambientale (Manutencoop, Lanital,
Gamba e Gorla), società specializzate nei servizi immobiliari veri
e propri (Pirelli Re facilità, Romeo, Norman, Stigefi), società
specializzate nel settore impiantistico (Guerrato,
Gemmo,Carbotermo, Energy Service, Astrim, Johnson Control) e gli
operatori "captive" (Ingest, Sieco, Enel Re, FerServizi).
Secondo il direttore generale di Pirelli Re Facility Managment,
Andrea Matteoli, inoltre, l'evoluzione va verso un’ altra
sofisticazione ovvero l'applicazione del metodo del "costo a
postazione" (CAP) che ha come obiettivo quello di ottimizzare il
costo per persona dello spazio occupato, tenendo in considerazione
la location e l’erogazione dei servizi all'edificio e alle persone.
Secondo, poi, Silvano Curcio, docente all'Università di Napoli
Federico II e direttore di Terotec, il laboratorio tecnologico di
facility management, rapida evoluzione ha ottenuto il global
service, ovvero il sistema innovativo di appalto integrato di
servizi di gestione e manutenzione basato sui "risultati" adottato
sempre più in modo massiccio da committenti pubblici e privati per
i loro patrimoni immobiliari e urbani.
Negli ultimi anni, comunque, è da sottolineare come i soggetti
pubblici abbiano scoperto i servizi di property e facility
management: il presidente di Manutencoop, Claudio Lavorato,
infatti, sottolinea come il Comune di Rimini ha deciso di adeguarsi
al facility management affidando loro la propria gestione in modo
da avere un unico interlocutore e svolgere meglio l’attività di
controllo.
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