I dati emersi in questo semestre dalla consueta
indagine Nomisma
sui 13 maggiori mercati immobiliari italiani smentiscono quanti
avevano gridato al pericolo di un imminente scoppio della tanto
evocata bolla immobiliare.
Ne sono testimonianza la ripresa della domanda abitativa (più cauta
che in passato rispetto alle scelte d'acquisto e di investimento,
ma comunque presente e selettiva), il sostanziale mantenimento
delle tempistiche di vendita in tutti i comparti analizzati, la
tenuta degli sconti applicati sui prezzi e la diffusa crescita
delle quotazioni di compravendita (in alcuni casi superiore a
quella evidenziata lo scorso semestre).
Nel corso dei primi sei mesi del 2006, infatti, i prezzi delle
abitazioni sono cresciuti mediamente del 3,7%, mentre per uffici e
negozi gli incrementi sono stati leggermente più contenuti
(rispettivamente 3,1% e 3,2%).
Se è vero che, osservando gli incrementi annuali, quello appena
registrato risulta essere il più contenuto dal 2000, è vero anche,
però, che l'ultimo semestre ha fatto segnare una crescita inattesa,
in parziale controtendenza rispetto a quanto osservato a fine
2005.
Su tale quadro in chiaro-scuro si individuano inoltre alcuni
fattori esogeni (sostenibilità dei prezzi rispetto alla redditività
degli immobili, crescita dell'offerta di immobili, aumento dei
tassi di interesse e, come le recenti vicende sembrano presagire,
inasprimento della fiscalità), che a seconda della tempistica e
dell'intensità con cui si manifesteranno, potrebbero avere impatti
rilevanti sul mercato.
Per quanto riguarda il primo aspetto citato, il
rapporto fra
prezzi e canoni, indice della sostenibilità dei primi in
relazione alla redditività potenziale ottenibile dagli investimenti
immobiliari, si nota il raggiungimento dei livelli più elevati
degli ultimi 20 anni.
Infatti, la recente differenza nelle velocità di crescita di prezzi
(più rapidi) e canoni (pressoché stabili) è all'origine
dell'incremento del rapporto fra le due grandezze e potrebbe
lasciare presagire, entro breve, una loro riarmonizzazione, così da
riportare il loro rapporto su livelli più vicini alla media
storica.
Infine, la tematica della
fiscalità sugli immobili
recentemente introdotta dal decreto legge del 30 giugno 2006 (n.
223/2006) è quella che sta facendo più discutere la real estate
community.
Con il citato decreto legge, infatti, oltre che intervenire su
competitività e liberalizzazioni, il Governo ha inteso modificare
radicalmente l'imposizione fiscale sulle attività immobiliari
eliminando il regime dell'IVA detraibile per sostituirlo con la
tassa di registro al 10%.
I due principali e diretti effetti negativi dell'attuale
formulazione del Decreto, oltre alla rettifica dell'IVA di cui
sopra, sono rappresentati:
- dall'indetraibilità a regime dell'IVA assolta sugli
acquisti di beni e servizi che determina un incremento di pari
importo dei costi di manutenzione e di gestione degli
immobili;
- dall'effetto depressivo sui prezzi di vendita degli
immobili riveniente dall'applicazione delle imposte di registro,
ipotecaria e catastale;
Inoltre, il decreto sopra citato avrebbe sicuramente ripercussioni
in via indiretta su:
- mercato delle compravendite, congelando di fatto le
transazioni in atto ed in programma;
- sistema bancario per gli effetti deleteri che si
verrebbero a determinare sulla capacità delle società/fondi di
servire il debito oltre che per gli effetti più specifici sui
finanziamenti dell'IVA;
- afflussi di capitale nazionale ed internazionale che a
seguito degli impatti negativi della nuova misura sarebbero indotti
a riconsiderare le proprie destinazioni di investimento su altri
Paesi.
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