Locazione di fabbricati
Per quanto riguarda le locazioni, finanziarie o non, le modifiche
apportate al D.L. 223/2006, vigente dal 4 luglio 2006, hanno in
sostanza introdotto:
- una differente tassazione delle locazioni a seconda che abbiano
ad oggetto fabbricati a destinazione abitativa ovvero fabbricati
strumentali per natura;
- la facoltà per il locatore di optare per l'applicazione
dell'Iva in caso di locazione di fabbricato strumentale per
natura;
- l'obbligo di registrazione di tutti i contratti di locazione,
anche se imponibili Iva;
- l'applicazione dell'Imposta di Registro, in misura
proporzionale con aliquota dell'1%, per tutti i contratti di
locazione di fabbricati strumentali per natura (imponibili od
esenti Iva).
Locazione di abitazioni
Viene sostanzialmente confermato il disposto dell'art. 35, comma 8,
del D.L. 223/2006 che dispone l'esenzione da IVA, con contestuale
applicazione dell'imposta di registro al 2% per tutte le locazioni
di fabbricati abitativi, comprese le pertinenze, a prescindere
dalle caratteristiche del locatore.
Fermo restando l'obbligo di registrazione in termine fisso (30
giorni dalla data di stipulazione) per i contratti stipulati a
partire dal 4 luglio 2006, per i contratti di locazione in corso,
che passano dal regime Iva al registro (abitazioni locate dalle
imprese che le hanno costruite per la vendita), il provvedimento
dispone la registrazione di un'apposita dichiarazione, le cui
modalità e termini di presentazione e versamento verranno stabiliti
con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate da
emanare entro il 15 settembre 2006.
Locazione di fabbricati strumentali per natura
In particolare, per le locazioni di tali fabbricati, dal combinato
disposto dei nuovi nn. 8 e 8-ter del comma 1 dell'art. 10 del DPR
633/1972, il provvedimento stabilisce l'esenzione Iva ad eccezione
di 3 specifici casi:
- locazioni effettuate nei confronti di locatari soggetti passivi
Iva, che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che
conferiscono il diritto alla detrazione d`imposta in percentuale
pari od inferiore al 25%;
- locazioni effettuate nei confronti di locatari soggetti non
esercenti attività d'impresa, arte o professione;
- locazioni effettuate da locatori che hanno espressamente
manifestato l`opzione per l`imposizione Iva.
In questi ultimi 3 casi, la locazione è assoggettata ad Iva con
aliquota ordinaria al 20% e ad Imposta di Registro in misura
proporzionale, pari all'1%.
Le principali novità delle operazioni di locazione di tale
tipologia di fabbricati consistono:
- nella facoltà per il locatore di optare per l'applicazione
dell'Iva;
- nell'obbligo di registrazione del contratto, con applicazione
dell'Imposta di Registro, in misura proporzionale con aliquota
dell'1%, anche nell`ipotesi di locazione imponibile agli effetti
dell'Iva.
In tutti gli altri casi, la locazione è esente da Iva ed
assoggettata ad Imposta di Registro con aliquota dell'1%.
Per i contratti di locazione finanziaria è, inoltre, previsto che
l'Imposta di Registro corrisposta per i canoni di locazione possa
essere portata, nel caso di riscatto del bene, a scomputo di quanto
dovuto a titolo di Imposte Ipotecaria e Catastale.
Anche con riferimento alle locazioni di fabbricati strumentali per
natura, si ricorda, infine, che l'esenzione da Iva comporta
l'indetraibilità dell'imposta pagata in relazione a tutti i costi
sostenuti dall'impresa per la costruzione, l'acquisto ed il
recupero del fabbricato.
Per quanto riguarda l'Iva già detratta nel passato, il
provvedimento chiarisce espressamente che la rettifica della
detrazione, ai sensi dell'art. 19bis del DPR 633/1972, opera
esclusivamente nel caso in cui il cedente non opti per
l'imposizione Iva dell'operazione.
Ai fini dell'applicazione delle nuove disposizioni, le parti devono
presentare per la registrazione un`apposita dichiarazione, nella
quale può essere esercitata da parte del locatore l`opzione
relativa all'imponibilità Iva, che ha effetto a decorrere dal 4
luglio 2006. Le modalità e termini di presentazione e versamento
dell`Imposta di Registro verranno stabiliti con provvedimento del
Direttore dell`Agenzia delle Entrate, da emanare entro il 15
settembre 2006.
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