Sul sito internet dell'Agenzia del Territorio è stato pubblicato il
Rapporto Immobiliare 2010 dedicato al settore residenziale,
con dati e analisi relativi alla composizione e alle dinamiche del
mercato immobiliare italiano delle abitazioni nel 2009.
Nel volume sono analizzate le compravendite, in termini di unità e
superfici scambiate, e le quotazioni di mercato delle abitazioni.
Si fornisce inoltre una stima di larga massima del valore
commerciale delle transazioni residenziali effettuate nel 2009.
Sono presentati i dati sui mutui, con informazioni sul numero di
compravendite di abitazioni (e le loro dimensioni) effettuate con
l'ausilio di mutuo ipotecario, sul capitale erogato, sulla durata
media e sul tasso d’interesse iniziale applicato.
I risultati degli studi, riportati in tabelle ed illustrati
attraverso grafici e mappe tematiche, forniscono i dati nazionali
con approfondimenti nelle aree geografiche Nord-Ovest, Nord-Est,
Centro, Sud ed Isole e nelle maggiori città italiane.
Il Rapporto è integrato da 14 schede regionali, ognuna
dedicata ad una o più regioni, nelle quali sono esaminati i dati
sul mercato immobiliare delle abitazioni con il dettaglio delle
province e dei capoluoghi.
Nel 2009 sono state compravendute 609.145 unità immobiliari,
-10,9% rispetto al 2008; rallenta, quindi, il trend negativo
del mercato nazionale cominciato nel 2007. Il volume compravenduto
nel 2009 corrisponde ad una quota dello stock di abitazioni pari
quindi a 1,89% (IMI – Intensità del mercato Immobiliare); era 2,15%
nel 2008.
L'area Nord-Ovest, dove si concentra la quota maggiore del mercato
nazionale delle transazioni residenziali, pari al 32% del totale, è
anche quella in cui si registra il calo più elevato delle
compravendite, -13,1% rispetto al 2008. Al Sud e nelle Isole, dove
si concentrano le minori quote di mercato, la perdita di volume
risulta più contenuta, in entrambe -8,8%. Si conferma inoltre, nel
2009, quanto già rilevato nel 2008: la contrazione del mercato
residenziale risulta maggiormente accentuata nei comuni non
capoluogo dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad
una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori.
Infatti, mentre il mercato dei capoluoghi diminuisce nel 2009,
rispetto al 2008, mediamente del 7,7% (con un massimo per le città
delle Isole del 9,6%), nei comuni non capoluogo la contrazione del
mercato raggiunge in media una perdita del 12,2% in termini di
transazioni.
In termini di superficie, nel 2009 si sono compravendute abitazioni
per un totale di circa 63 milioni di metri quadrati, con una unità
abitativa media di circa 104 mq. Le abitazioni scambiate risultano
mediamente più piccole nei capoluoghi, 96 mq circa rispetto ai
circa 107 mq nei comuni non capoluogo. L'analisi della
distribuzione delle compravendite per classi dimensionali delle
abitazioni mostra che le tipologie maggiormente acquistate sono la
"media" (tra 5,5 e 7 vani catastali) e la "piccola" (tra 2,5 e 4
vani catastali) .
Le quotazioni medie annuali delle abitazioni sono in leggero calo
nel 2009, -0,8% rispetto al 2008. Per i capoluoghi il calo è più
accentuato, -1,2%, mentre nei comuni non capoluogo le quotazioni
risultano quasi stazionarie, -0,5%.
Il rallentamento dei prezzi delle abitazioni si nota
particolarmente per le grandi città, dove i valori calano in media
dell'1,4%. In queste città la crescita dei valori di mercato delle
abitazioni era risultata particolarmente sensibile nel triennio
2005-2007, trainando al rialzo i prezzi anche dei comuni delle
rispettive province.
Una stima di larga massima del valore del volume di scambio delle
abitazioni nel 2009, effettuata sulla base delle quotazioni medie
comunali della banca dati OMI e delle superfici delle abitazioni
compravendute, ha restituito un "fatturato" del settore
residenziale pari a circa 100 miliardi di euro nel 2009. Si tratta
di una perdita dell'11,4% rispetto al valore stimato per il 2008,
variazione in linea con l’andamento delle compravendite e delle
quotazioni.
La flessione del valore di scambio delle abitazioni risulta più
elevata nel Nord-Ovest, con -15,3%, e più lieve al Sud, -5,7%. Il
"fatturato" del settore residenziale, inoltre, è complessivamente
diminuito meno per i capoluoghi, -7,5%, ed è invece calato
maggiormente nei comuni non capoluogo, -13,7%. Nelle otto
principali città la flessione è più contenuta, -6,4%, con un valore
complessivo delle abitazioni compravendute nel 2009 pari a circa
22,5 miliardi di euro; circa 9,1 e 4,2 miliardi di euro,
rispettivamente, a Roma e Milano.
Il numero di abitazioni acquistate da persone fisiche con l'ausilio
di mutuo ipotecario (NTN IP) è risultato nel 2009 pari a 242.544
unità, un calo annuo del 10,8% che attenua il crollo di questo
segmento di mercato registrato nel 2008, -26,8%, rispetto al
2007.
In relazione al totale delle abitazioni acquistate da persone
fisiche, quelle assistite da mutuo ipotecario rappresentano una
quota pari al 42,7%, incidenza invariata rispetto al 2008. Al Nord
si rilevano le percentuali di ricorso al credito maggiori, oltre il
47%; al Sud e nelle Isole l’incidenza si attesta al 33%.
Coerentemente con la riduzione del numero di unità abitative
acquistate con mutui ipotecari, si riduce anche il capitale
complessivo erogato per finanziare gli acquisti di alloggi. Dai
circa 34,5 miliardi di euro del 2008 si passa ai 31,4 miliardi di
euro nel 2009, con un calo annuo del 9,1%.
Il capitale unitario erogato mediamente per abitazione in Italia è
pari a circa 129 mila euro, in aumento dell'1,8% rispetto al 2008.
L'incremento del capitale unitario, che appare non coerente con il
calo, seppur lieve, dei valori di mercato, può essere giustificato
dal forte ridimensionamento dei tassi di interesse nel 2009.
Risulta infatti un tasso d'interesse iniziale medio applicato nei
mutui ipotecari in Italia pari a 3,68% nel 2009; nel 2008 era
5,58%. Tale forte diminuzione ha reso quindi possibile, a parità di
rata, un'erogazione di capitale superiore.
Nelle otto principali città italiane il capitale erogato per mutui
ipotecari finalizzati all'acquisto di abitazioni è complessivamente
pari a circa 6,1 miliardi di euro, di cui circa 2,5 miliardi di
euro nella città di Roma e 1,3 miliardi di euro a Milano.
La durata media del mutuo è intorno ai 23 anni e la rata mensile,
al tasso iniziale, è stata nel 2009 in Italia mediamente pari a 704
euro; nel 2008 era pari a 822 euro.
Fonte: www.agenziaterritorio.it
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