Redditi di locazione: da ieri, possibile l'opzione per la cedolare secca
08/04/2011
Potranno scegliere il regime sostitutivo solo le persone fisiche che non agiscono nell'esercizio dell'impresa o della professione. L'opzione riguarda solo le locazioni di abitazione e pertinenze (ad esempio il box), se locate congiuntamente. Sono quindi esclusi gli immobili commerciali.
L'opzione è facoltativa e la scelta spetta al locatore. Per i nuovi contratti l'opzione viene esercitata al momento della registrazione. Per le locazioni già in essere, invece, la scelta viene effettata al momento del rinnovo annuale del contratto. L'opzione è valida per tutta la durata del contratto ma potrà essere revocata e la scelta deve essere comunicata al conduttore con una lettera raccomandata.
L'aliquota della cedolare è pari al 21% o al 19% se la locazione avviene a canone concordato e deve essere corrisposta con le stesse modalità delle imposte sui redditi. Come per le altre imposte anche la cedolare verrà liquidata in due fasi, in acconto e in saldo e per l'anno 2011 l'acconto sarà dell'85% del dovuto, da versare entro il termine previsto per il pagamento dell'IRPEF.
L'Agenzia delle Entrate ha reso disponibile un nuovo software che permetterà di assolvere questi adempimenti. Nel reddito soggetto a cedolare si deve tenere comunque conto di eventuali agevolazioni di legge (Isee, detrazione per familiari a carico). In caso di mancata indicazione, in dichiarazione dei redditi, del canone di affitto, le sanzioni dovute sono quadruplicate.
L'opzione per la cedolare, che in alcuni casi può risultare più conveniente, va tarata sul proprio reddito. Infatti, mentre nel caso di canone libero la cedolare è sempre conveniente per qualsiasi fascia di reddito, nel caso di canone concordato l'opzione diventa sconveniente per le fasce di reddito medio- alte. Un altro aspetto negativo è che il locatore rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, all'applicazione degli adeguamenti ISTAT e inoltre non potrà più aumentare il canone d'affitto. E ancora, anche se l'aliquota Irpef ordinaria più bassa (per chi guadagna meno di 15mila euro all'anno) è del 23%, quindi superiore alla cedolare, con la tassazione ordinaria si ha diritto alle deduzioni e detrazioni d'imposta che con la cedolare decadono. Infine, per i contratti già esistenti non sarà possibile recuperare le imposte di bollo e di registro già versate.
Quindi, non è sempre conveniente optare per la cedolare secca, in quanto in alcuni casi la tassazione finale potrebbe essere più leggera con il regime ordinario.
In ogni caso ci sarà, però, tempo fino al prossimo 6 giugno per registrare i contratti di locazione i cui termini per l'adempimento scadono dal 7 aprile, decidendo se attivare il regime opzionale di tassazione.
La concessione di un periodo più ampio per scegliere trova la sua base normativa nello Statuto del contribuente (legge 212/2000) che, all'articolo 3, comma 2, prevede un minimo di 60 giorni per l'avvio degli adempimenti richiesti da norme tributarie di nuova applicazione.
In questo modo gli interessati potranno fare i loro calcoli con tutta tranquillità ed eventualmente esercitare l’opzione con maggiore consapevolezza.
Ricordiamo, anche, che sull'argomento è stato diramato ieri un Provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate che indica le modalità applicative del nuovo sistema di tassazione sugli affitti di immobili a uso abitativo.
In particolare, il provvedimento, che alleghiamo alla presente notizia, tratta i seguenti argomenti:
- Esercizio dell'opzione per l'applicazione delle cedolare secca
- Durata dell'opzione
- Regime tributario conseguente all'esercizio dell'opzione
- Contratti aventi ad oggetto immobili soggetti al regime della cedolare secca e altre unità immobiliari
- Contitolarità del diritto di proprietà e di altri diritti reali di godimento
- Disciplina transitoria per l'anno 2011
- Versamenti della cedolare secca
- Approvazione dei modelli per l'esercizio dell'opzione
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