Nuove regole sulla certificazione energetica degli edifici per
compravendite e locazioni. La recente pubblicazione in Gazzetta
Ufficiale (S.O. n. 81 alla G.U. n. 71 del 28/03/2011) del
D.Lgs.
n. 28/2011 ("Decreto Rinnovabili") recante "
Attuazione
della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell'uso dell'energia
da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione
delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE", ha, infatti,
apportato alcune modifiche al D.Lgs. n. 192/2005.
In particolare, il decreto rinnovabili inserisce dopo il comma
2-bis, articolo 6 del D.Lgs. n. 192/2005 i commi 2-ter e 2-quater:
- comma 2-ter - Nei contratti di compravendita o di
locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita
apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno
atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine
alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di
locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle
unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione
energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater.
- 2-quater - Nel caso di offerta di trasferimento a
titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a
decorrere dall'1 gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita
riportano l'indice di prestazione energetica contenuto
nell'attestato di certificazione energetica.
Riportiamo di seguito una circolare diramata dall'ufficio legale di
Confedilizia alle proprie associazioni territoriali con le
prime indicazioni sull'argomento.
Rapporti con la legislazione regionale
La prima questione che si pone attiene alle conseguenze che la
nuova norma produce in funzione del fatto che le Regioni abbiano o
meno legiferato in materia di certificazione energetica.
Al proposito, deve rilevarsi che la nuova disposizione attiene alla
disciplina dei contratti e quindi - all'evidenza - alla materia
dell'ordinamento civile, sulla quale lo Stato ha (ai sensi
dell'art. 117 della Costituzione) competenza esclusiva, e non
concorrente con le Regioni, come è invece il caso, fra l'altro,
delle regole relative alla dotazione della certificazione
energetica.
Alla luce di quanto sopra, pare doversi ritenere (sia pure con
tutte le cautele del caso, non essendovi allo stato, non solo
decisioni sul punto, ma neppure interpretazioni dottrinali) che le
disposizioni di cui al nuovo comma 2-ter prevalgano sulla normativa
regionale.
In ogni caso, appare indispensabile effettuare un esame in
profondità della legislazione regionale in materia, in particolare
per accertare - per le differenti conseguenze - se la stessa
inerisca la materia dei contratti (legislazione esclusiva dello
Stato) ovvero quella relativa alle modalità per la dotazione della
certificazione (legislazione concorrente Stato-Regioni) e anche
quale sia la fonte normativa - legge o delibera - con la quale è
stata disciplinata la materia.
Al proposito, si segnala che a breve sarà disponibile sul sito
Internet confederale una tabella aggiornata illustrativa della
situazione normativa nelle singole Regioni con riferimento alla
compravendita e alla locazione.
Utilizzabilità dell'autodichiarazione (classe energetica
G)
Si ricorda che il d.m. 26.6.'09 ("Linee guida nazionali per la
certificazione energetica degli edifici") prevede che - per gli
edifici di superficie "utile" (cioè calpestabile) inferiore o
uguale a 1000 mq, e per il solo caso di trasferimento a titolo
oneroso di edifici realizzati o radicalmente ristrutturati in base
a titolo richiesto precedentemente all'8.10.'05 - il proprietario,
"consapevole della scadente qualità energetica" del suo immobile,
possa scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso
un'autodichiarazione (da trasmettere, in copia, alla Regione o
Provincia autonoma competente per territorio entro 15 giorni dalla
data di formazione) in cui afferma che "l'edificio è di classe
energetica G" e che "i costi per la gestione energetica
dell'edificio sono molto alti".
Lo stesso d.m. precisa che la relativa disciplina si applichi solo
alle Regioni "che non abbiano ancora provveduto ad adottare propri
strumenti di certificazione energetica degli edifici in
applicazione della direttiva 2002/ 91/CE e comunque sino alla data
di entrata in vigore dei predetti strumenti regionali di
certificazione energetica degli edifici".
Una prima questione da esaminare è dunque se, in seguito alle nuove
disposizioni, resti confermata la possibilità di ricorrere
all'autodichiarazione in questione, che costituisce un'alternativa
- in sede di trasferimento oneroso del bene - alla dotazione
dell'attestato di certificazione energetica.
Alla domanda pare doversi dare risposta affermativa, posto che le
nuove norme non intervengono in alcun modo su tale elemento. Ne
consegue inoltre che, sia per i contratti di compravendita sia per
quelli di locazione, le "informazioni" e la "documentazione" cui fa
riferimento il nuovo comma 2-ter dell'art. 6 d.lgs. del 192/'05 ben
possono essere costituite - nei casi sopra evidenziati -
dall'autodichiarazione in parola.
Del medesimo avviso è anche il Consiglio Nazionale del Notariato
(cfr. "La certificazione energetica negli edifici - Il nuovo comma
2-ter dell'art. 6 d.lgs. 192/2005: prime note"), che sottolinea
altresì come l'autodichiarazione garantisca una "corretta
informazione all'acquirente".
Locazioni interessate
Con riferimento alle locazioni, l'obbligo previsto dal nuovo comma
2-ter si applica - dice la stessa disposizione - "solo agli edifici
e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione
energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater". Si
tratta dei seguenti casi:
- immobili costruiti o radicalmente ristrutturati in base ad un
titolo richiesto successivamente all'8.10.'05
- immobili oggetto di trasferimento a titolo oneroso (in
particolare ove tale trasferimento sia avvenuto: per "gli edifici
di superficie utile superiore a 1000 metri quadri," dopo l'1.7.'07;
per "gli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadri",
dopo l'1.7.'08; per le "singole unità immobiliari", dopo
l'1.7.'09)
- immobili per i quali sono stati richiesti, a partire
dall'1.1.'07, "incentivi" e "agevolazioni di qualsiasi natura", che
siano "finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche"
degli stessi cespiti o dei loro impianti
- immobili pubblici, allorché si stipulino o rinnovino, a partire
dall'1.1.'07, contratti relativi alla "gestione" dei loro "impianti
termici o di climatizzazione"
Derogabilità - Nullità
Un'altra questione che si pone è se la disposizione che prevede
l'indicata clausola sia inderogabile in quanto disposta in ragione
della tutela di interessi pubblicistici oppure se la norma sia
dettata nell'esclusivo interesse dell'acquirente o del conduttore e
quindi sia per gli stessi disponibile. Su tale complessa tematica
non è al momento possibile pronunciarsi, attesa l'assenza di
qualsiasi interpretazione o anche commento dottrinale in punto coi
quali confrontarsi.
Ciò che pare invece potersi senz'altro escludere è che l'assenza
della clausola ora prevista produca la conseguenza della nullità
del contratto (sull'ipotesi della nullità si è espresso
criticamente anche il Notariato, nel documento citato).
Sanzioni
Con l'introduzione della nuova norma non sono state previste
sanzioni per la violazione della stessa.
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