Tra le nuove norme introdotte dal Decreto legge n. 223/2006
convertito dalle legge n. 248/2006 pubblicata sul supplemento
ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 186 dell’11/08/2006, vi sono
grandi
novità nel settore degli immobili oggetto di
trasferimento, che intricano pesantemente le pratiche di
compravendita imponendo l’adozione di azioni cautelative
assolutamente nuove rispetto al passato.
I Trasferimenti con tassa di registro La nuova regola
prevista dall’art. 35, comma 23-ter della legge n. 228/2006, impone
che qualsiasi bene immobile è suscettibile di azione di
accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, fatta accezione
delle compravendite per le quali si applica il sistema del
“prezzo-valore” (art. 1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005,
n.266 recante Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e
pluriennale dello Stato) e cioè quelle stipulate tra persone
fisiche che non agiscono quali titolari di partita IVA e per i
quali vale il sistema di “valutazione catastale” (viene tassata la
rendita catastale rivalutata, a prescindere del prezzo dichiarato
nel contratto).
Gli accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate prevedono che
la base imponibile per il pagamento dell’imposta di registro è
rappresentata dal valore del bene compravenduto se superiore al
valore dichiarato nel contratto di compravendita.
Le strategie che si possono adottare per prevenire questi
accertamenti sono:
- registrare il preliminare (pur non risolvendo definitivamente
il problema, è un buon modo per cominciare a ripararsi dalle
richieste del Fisco dimostrando che il prezzo dichiarato nel
contratto non è inferiore a quello effettivamente concordato);
- assistere il contratto con una perizia indipendente (in modo da
predisporre una documentazione che provi il rispetto del contratto
ai valori correnti sul libero mercato).
I Trasferimenti con IVA La manovra, di cui alla citata legge
n. 228/2006, incide anche sui trasferimenti stipulati tra persone
che agiscono quali titolari di partita IVA. Trasferimenti che da
sempre sono stati estranei agli accertamenti da parte dell’Agenzia
delle Entrate, a meno che non vengano scoperti pagamenti in
nero.
L’art. 35, comma 2 del decreto legge 4 luglio 2006 n. 223 prevede
una modifica all’art. 54 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, ed in
particolare prevede che in fase di rettifica della dichiarazione
annuale IVA l’Agenzia delle Entrate può imputare al contribuente un
più alto fatturato in considerazione di un valore maggiore degli
immobili venduti secondo il criterio del cosiddetto “valore
normale”.
Per valore normale dei beni e dei servizi si intende il prezzo o
corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa
specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo
stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata
effettuata la operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi. Per
la determinazione del valore normale si fa riferimento, in quanto
possibile, ai listini o alle tariffe dell'impresa che ha fornito i
beni o i servizi e, in mancanza, alle mercuriali e ai listini della
camera di commercio più vicina, alle tariffe professionali e ai
listini di borsa.
I Mutui Un altro cambiamento che impone il decreto legge 4
luglio 2006 n. 223 è quello del disallineamento tra il prezzo di
compravendita e il valore del mutuo erogato per finanziare
l’acquisto dell’immobile. In particolare il decreto legge 4 luglio
2006, n. 223 prevede che:
- per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati
mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini delle
disposizioni di cui all’articolo 54 del decreto del Presidente
della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, terzo comma, ultimo
periodo, il valore normale non può essere inferiore all’ammontare
del mutuo o finanziamento erogato.
- al di fuori del campo IVA, la differenza tra il capitale
erogato dalla banca e il valore dichiarato nel contratto di
compravendita è un indicatore di una parte di prezzo non dichiarata
in contratto (a meno di spese di manutenzione o pagamento del
mediatore).
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