Nonostante le ricorrenti preoccupazioni sullo sfondo, procede lenta
ma costante la crescita dei fondi immobiliari italiani, il cui
rendimento medio del 2005 è stato dell’8,3% contro il rendimento
medio europeo del 6,2%, statunitense del 5,1% e asiatico del 5,6%
(dati di Scenari immobiliari).
Le previsioni del fatturato immobiliare di fine anno nei cinque
Paesi europei più importanti (Francia, Germania, Italia, Regno
Unito e Spagna) indicano che si dovrebbero superare i 674 miliardi
di euro, con un incremento del 3% rispetto il 2005. Tale previsione
indica che solo questi 5 Paesi rappresentano oltre il 79% delle
previsioni di fatturato per il 2006 di tutta l’Unione Europea.
In Italia la variazione di fatturato rispetto al 2005 ha portato ad
un incremento del 3,4% e le previsioni dicono che si avrà un
ulteriore aumento di 2,6 punti percentuali nel 2007.
E’ dimostrato, infatti, che due fattori condizioneranno il mercato
europeo negli ultimi mesi del 2006 e nel 2007, ovvero:
- rallentamento del mercato residenziale, con riduzioni delle
compravendite e aumenti, anche se contenuti, dei prezzi di
scambio;
- miglioramento costante dei comparti non residenziali legati
alle imprese, al commercio e all’industria, spinto dalla ripresa
economica e dalla maggiore disponibilità di credito.
Il potenziale di crescita è, dunque, enorme, ciononostante allo
stato attuale i fondi di investimento immobiliare rappresentano
solo l’1% tra gli strumenti scelti dalle famiglie italiane. Il
problema sta anche nella scarsa offerta del mercato, causata per
prima cosa da un problema culturale che porta ad una scarsa
attenzione verso questo tipo di prodotto e per seconda cosa, causa
della prima, dall’assenza di grandi banche.
Per investire in fondi immobiliari basta un capitale iniziale di
poche centinaia di euro, incrementando l’investimento gradualmente
e in relazione alle proprie disponibilità. Un recente studio
condotto da Tecnocasa ha dimostrato che investire in una seconda
casa e darla in affitto per 15 anni è più conveniente di acquistare
dei titoli di Stato. Ad esempio investendo 163 mila euro in BoT
porta, dopo 15 anni a una rendita di 317.571 euro, mentre con la
stessa cifra acquistando una casa e affittandola a 800 euro al mese
porterebbe a una rendita di 327.571 euro.
Oggi, inoltre, è a disposizione un nuovo tipo di strumento di
investimento: i REIT (Real Estate Investment Trust), letteralmente
“società fiduciaria per l'investimento in beni immobili”, in
pratica una società per azioni, quotata in Borsa, che si occupa di
investimenti immobiliari. Nella quasi totalità dei casi i REITs
consentono agli investitori di percepire un dividendo
periodico al quale va ad aggiungersi, eventualmente, un guadagno in
conto capitale che matura in un orizzonte temporale piuttosto
prolungato. In un’ottica di medio-lungo termine, il rendimento di
un REIT è leggermente inferiore a quello dei titoli azionari ad
elevata crescita, ma più elevato di quello offerto dalla maggior
parte dei titoli obbligazionari. Inoltre, l'andamento delle
quotazioni dei REIT dipende dall'andamento del comparto immobiliare
in cui il REIT opera. Ragion per cui, fatte salve particolari
situazioni aziendali, corrisponde in tutto e per tutto ad un
investimento immobiliare diretto. Le entrate sono sicure e al
riparo da eventuali, anche se difficili, cali di prezzo degli
immobili.
I principali vantaggi che offrono i REITs agli investitori sono i
seguenti:
- quotazione nei mercati azionari,liquidi e regolamentati, per
cui le operazioni di acquisto e di vendita risultano agevoli,
trasparenti, poco costose e rapide;
- garanzia di un reddito elevato con possibilità di
reinvestimento, automatico e gratuito, dei dividendi trimestrali
percepiti;
- possibilità di monitorare l’andamento dell’investimento;
- trattamento fiscale per gli stranieri non residenti che si
limita ad una ritenuta secca del 15% sui dividendi.
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