Alla luce del decreto legge 223/2006 convertito dalla legge 248 del
4 agosto ed visto che questo è il periodo preferito dagli italiani
per le compravendite di immobili, è utile fare il punto delle
novità introdotte nell’ultimo periodo e che hanno prodotto effetti
positivi e negativi.
Ma vediamo quali sono le imposte che gravano sull’acquirente
relativamente all’acquisto di un immobile.
Base imponibile dell'imposta è:
- il “valore normale” dell’immobile (prezzo o corrispettivo
mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o
similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio
di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata
effettuata la operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi. Per
la determinazione del valore normale si fa riferimento, in quanto
possibile, ai listini o alle tariffe dell'impresa che ha fornito i
beni o i servizi e, in mancanza, alle mercuriali e ai listini della
camera di commercio più vicina, alle tariffe professionali e ai
listini di borsa), per i trasferimenti con I.V.A.;
- il “valore catastale” per le compravendite stipulate tra
persone fisiche che non agiscono quali titolari di partita IVA
(viene tassata la rendita catastale rivalutata, a prescindere del
prezzo dichiarato nel contratto).
Una novità introdotta dal decreto legge 223/2006 è l’inserimento
nel rogito del valore reale a cui è avvenuta la compravendita. Se
tale valore è stato sottovalutato nell’atto, si può incorrere nelle
sanzioni fiscali: le imposte saranno comunque ricalcolate rispetto
al valore di cessione dell’immobile e inoltre verrà inserita una
penale pari al 50% della differenza tra quanto pagato e il nuovo
calcolo delle imposte.
Per meglio chiarire, è utile fare un esempio.
Supponendo di acquistare da un privato una prima casa, è previsto
che si debba pagare il 3% del valore catastale più 168+168
euro.
Se la casa viene acquistata per un valore pari a 300.000 euro e il
suo valore catastale è 150.000 euro, le imposte dovute sono pari a
4.836 euro. Se, come è uso, nel rogito sono dichiarati solo 200.000
euro e il Fisco se ne accorge, si ricalcolano le imposte sulla base
di 300.000 euro, che quindi salgono a 9.336 euro, in più c’è la
sanzione che è pari al 50% della differenza tra le due imposte,
cioè: (9.336-4836) / 2 = 2.250 euro.
Una novità favorevole all’acquirente di un immobile con
caratteristiche di prima casa e che vi abiti stabilmente è la
possibilità a partire dal 2007 di portare in detrazione il 19% di
quanto versato all’agenzia immobiliare entro un limite massimo
imponibile di 1.000 euro.
In questo caso è necessario allegare al rogito un’apposita
dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che indichi
l’importo dell’onorario, le modalità di pagamento, la p.iva o
codice fiscale dell’intermediario. E’ necessario, inoltre, che il
mediatore sia regolarmente iscritto negli appositi elenchi delle
Camere di commercio e che l’onorario sia regolarmente
fatturato.
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