Il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 stabilisce alcune
norme a favore degli acquirenti di immobili.
In particolare, l’art. 4 del suddetto decreto stabilisce l’obbligo
del costruttore a contrarre e a consegnare all’acquirente, all’atto
del trasferimento dell’immobile, una polizza assicurativa
indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto
dalla data di ultimazione dei lavori, che copra danni materiali e
diretti all’immobile, compresi quelli causati per vizio del suolo o
per difetto della costruzione. L’art. 1669 del codice civile
stabilisce, infatti, che quando si tratta di edifici o di altre
cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel
corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o
per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero
presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore
è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi
causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla
scoperta.
È consigliabile pretendere dal costruttore una polizza assicurativa
che copra non solo i danni alle parti strutturali dell’immobile, ma
anche tutti gli elementi secondari e accessori, le cui carenze
costruttive possano compromettere la funzionalità e praticabilità
dell’immobile. È utile accertarsi che i massimali del risarcimento
previsto dalla polizza siano in grado di coprire l’eventuale costo
di ricostruzione dell’immobile, e che eventuali varianti in corso
d’opera, nonché comportamenti colposi da parte del costruttore non
incidano sull’efficacia di tale polizza.
L’art. 6 stabilisce i contenuti che deve possedere il contratto
preliminare, ovvero:
- le indicazioni previste dagli articoli 2659, primo comma, n.1
(il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero
di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle
stesse, se coniugate) e 2826 del codice civile (Nell'atto di
concessione dell'ipoteca l'immobile deve essere specificamente
designato con l'indicazione della sua natura, del comune in cui si
trova, nonché dei dati di identificazione catastale; per i
fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di
identificazione catastale del terreno su cui insistono);
- la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di
uso esclusivo oggetto del contratto;
- gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni
urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi
alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;
- le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare
riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle
tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli
impianti;
- i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche
eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
- l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in
danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini
e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo
di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di
corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici
bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali
indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre
forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa
dell'avvenuto pagamento;
- gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2;
- l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni
pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la
specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore
risultano e del titolo dal quale derivano, nonche' la pattuizione
espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in
particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo
la stipula del contratto definitivo di vendita;
- gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se
non ancora rilasciato, nonche' di ogni altro titolo, denuncia o
provvedimento abilitativo alla costruzione;
- l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici,
con la specificazione dei relativi dati identificativi.
Agli stessi contratti devono essere allegati:
- il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da
utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche
e valori omogenei, nonche' l'elenco delle rifiniture e degli
accessori convenuti fra le parti;
- gli elaborati del progetto in base al quale e' stato richiesto
o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al
progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica
degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze
esclusive e delle parti condominiali.
L’art. 12 stabilisce l’istituzione, da parte del Ministero
dell’economia e delle finanze, e le finalità del Fondo di
solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire, con lo
scopo di assicurare un indennizzo agli acquirenti che, a seguito
dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una
situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o
di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o
altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo
negoziale con il costruttore ovvero l'assegnazione in proprietà o
l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su
immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa.
© Riproduzione riservata