Rendite catastali congrue rispetto ai valori di mercato. Sarà
questa la filosofia con la quale verrà riformato il catasto in modo
da rendere la tassazione immobiliare più equa, riducendo la
discrasia tra i valori di mercato e i valori catastali e, quindi,
le iniquità esistenti nella determinazione della base imponibile.
Uno dei principi cardine su cui si baserà la riforma è il
superamento del "vano" come unità di misura della consistenza a
fini fiscali, sostituendolo con la "superficie" espressa in metri
quadrati.
Un documento pubblicato dal Ministero dell'Economia ha citato uno
studio dell'Agenzia del Territorio e del Dipartimento delle
Finanze, "Gli immobili in Italia nel 2011, che chiarisce la
distanza dei valori catastali da quelli di mercato:
- per le abitazioni il valore corrente di mercato è pari, in
media, a 3,73 volte la base imponibile a fini ICI calcolata sul
totale delle abitazioni di proprietà delle persone fisiche; il
medesimo rapporto, calcolato per i soli contribuenti Irpef, oscilla
tra il 3,59 delle abitazioni principali e il 3,85 delle altre
abitazioni;
- il suddetto rapporto medio è pari al 3,36 volte con riferimento
al 24° percentile dei soggetti proprietari, ordinati in base al
valore della ricchezza delle abitazioni possedute, e poi cresce
fino a raggiungere un rapporto a 3,73 volte con riferimento all'84°
percentile; in altri termini la distanza dal valore di mercato
tende ad essere tanto maggiore quanto maggiore è il valore della
ricchezza posseduta;
- i canoni di locazione sono mediamente superiori di 6,46 volte
le rendite catastali.
Da quanto emerso, segue che per favorire una maggiore equità nella
determinazione delle basi imponibili catastali e conseguire una
perequazione effettiva tra i diversi territori urbani è necessario
porre in essere una riforma del sistema estimativo del catasto
edilizio urbano.
La necessità di revisionare il catasto seguirà alcuni elementi
fondamentali:
- la costituzione di un sistema catastale che contempli assieme
alla rendita (ovvero il reddito medio ordinariamente ritraibile al
netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore
patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile
adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione;
- la rideterminazione della classificazione dei beni
immobiliari;
- il superamento del sistema vigente per categorie e classi in
relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni
statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello
stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie;
- il superamento, per abitazioni e uffici, del "vano" come
unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con
la "superficie" espressa in metri quadrati;
- la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli
immobili speciali.
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