Il Consiglio dei Ministri del 16 aprile 2012 ha approvato il
disegno di legge delega recante "Disposizioni per la revisione del
sistema fiscale" dove all'art. 2 è stata prevista la revisione del
catasto degli immobili che attribuisce a ciascuna unità immobiliare
il relativo valore patrimoniale e la rendita secondo alcuni
criteri:
- rideterminare le definizioni delle destinazioni d'uso catastali
ordinarie e speciali, tenendo conto delle mutate condizioni
economiche e sociali e delle conseguenti diverse utilizzazioni
degli immobili;
- determinare il valore patrimoniale medio ordinario secondo
alcuni parametri definiti in funzione della tipologia di
immobile;
- determinare la rendita media ordinaria per le unità immobiliari
mediante un processo estimativo;
- prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori e
delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla
modificazione dei parametri utilizzati per la definizione del
valore patrimoniale e della rendita.
Per quanto concerne il valore patrimoniale medio ordinario, questo
va calcolato in base alle seguenti tipologie di immobili:
- unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria;
- unità immobiliari a destinazione catastale speciale.
Unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria
Per la determinazione del
valore patrimoniale medio
ordinario dovrà essere utilizzato un procedimento estimativo
che:
- utilizzi il metro quadrato come unità di consistenza,
specificando i criteri di calcolo della superficie dell'unità
immobiliare;
- utilizzi funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione
tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche
edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun
ambito territoriale;
- qualora i valori non possono essere determinati sulla base
delle funzioni statistiche precedentemente indicate, applichi la
metodologia indicata successivamente per le unità immobiliari a
destinazione catastale speciale;
Per la determinazione della
rendita media ordinaria mediante
un processo estimativo che:
- utilizzi funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione
tra i redditi da locazione medi, la localizzazione e le
caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione
catastale e per ciascun ambito territoriale, qualora sussistano
dati consolidati sul mercato delle locazioni;
- qualora non vi sia un consolidato mercato delle locazioni,
mediante l'applicazione ai valori patrimoniali di specifici saggi
di redditività desumibili dal mercato, nel triennio antecedente
l'anno di entrata in vigore del decreto legislativo.
Unità immobiliari a destinazione catastale speciale
Per la determinazione del
valore patrimoniale medio
ordinario dovrà essere utilizzato un procedimento estimativo
che:
- operi sulla base di procedimenti di stima diretta con
l'applicazione di metodi standardizzati e di parametri di
consistenza specifici, per ciascuna destinazione catastale
speciale;
- qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di
mercato, utilizzi il criteri o del costo per gli immobili a
carattere prevalentemente strumentale e il criteri o reddituale per
gli immobili per i quali la redditività costituisce l'aspetto
prevalente.
Per la determinazione della
rendita media ordinaria mediante
un processo estimativo che:
- utilizzi funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione
tra i redditi da locazione medi, la localizzazione e le
caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione
catastale e per ciascun ambito territoriale, qualora sussistano
dati consolidati sul mercato delle locazioni;
- qualora non vi sia un consolidato mercato delle locazioni,
mediante l'applicazione ai valori patrimoniali di specifici saggi
di redditività desumibili dal mercato, nel triennio antecedente
l'anno di entrata in vigore del decreto legislativo.
Il Commento di Confedilizia
Molto duro il commento di Confedilizia che, con il suo Presidente
Corrado Sforza Fogliani, ha contestato la manovra del
Governo augurandosi che questa potrà essere rivista prima
dell'approvazione finale.
"Apprendiamo da notizie di
stampa - ha affermato il Presidente Confederale -
che il
Consiglio dei ministri si appresta ad approvare domani pomeriggio,
ancora una volta senza che sia intervenuto alcun confronto, una
proposta di riforma del vigente Catasto, con la sostanziale
riproposizione dell'anacronistico modello del 2006 (già respinto
dal Parlamento) in un momento nel quale anche gli ex Paesi dell'Est
nonché alcuni Paesi africani si stanno dotando di un Catasto
moderno, la cui stima si basa su software di rilevazione e di
calcolo oltre che su sistemi georeferenziali".
Il Presidente Corrado Sforza Fogliani parla di un
buco
enorme nella riforma del catasto che non prevedrebbe la
possibilità di impugnare nel merito le tariffe d'estimo.
"Nello
schema di proposta c'è un buco enorme: non è prevista la
possibilità di impugnare nel merito le tariffe d'estimo, atti
generali impugnabili solo per motivi di legittimità, nonostante su
di esse si basi l'attribuzione della gran parte delle rendite
catastali (attribuzione impugnabile avanti le Commissioni
tributarie solo per gli immobili a destinazione speciale e stima
diretta dei gruppi D ed E). Se il Governo intende deliberatamente
escludere il controllo di merito (che è ciò che interessa e conta)
sulle rendite delle case, lo dica apertamente. Ma abbiamo fiducia
che il Parlamento non potrà accettare di mettere un'altra pietra
tombale ancora sullo Stato di diritto".
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