Di norma nei contratti di compravendita immobiliare il
promittente acquirente in sede di sottoscrizione del preliminare si
obbliga a versare una certa somma di denaro (o quantità di altre
cose fungibili) a titolo di caparra confirmatoria (rif. art.
1385 cod. civ.) che gli verrà restituita o imputata alla
prestazione dovuta in caso di adempimento del contratto
definitivo.
Si tratta di una clausola avente la funzione di rafforzare
l’efficacia del contratto dal momento che al verificarsi
dell’inadempimento, a prescindere dalla prova dell’eventuale danno
subito e senza dover ricorrere all’autorità giudiziaria, la parte
non inadempiente potrà recedere dal contratto e trattenere la
caparra ricevuta (o l’acquirente potrà chiedere il doppio di quella
versata) che in tal modo rappresenta una sorta di liquidazione
convenzionale del danno. Così facendo la parte non inadempiente
può evitare le lungaggini dell’iter giudiziario e la necessità
di fornire la prova dei danni subiti nell’incertezza tra l’altro
dell’entità del risarcimento che il giudice eventualmente potrà
assegnare.
In alternativa al recesso, che si configura quale rimedio
stragiudiziale all’inadempimento, la parte che intende ottenere
l’adempimento può invece chiedere la risoluzione giudiziale del
contratto e il risarcimento dei conseguenti danni che dovranno però
essere provati.
Una volta optato per la richiesta all’autorità giudiziaria
dell’esecuzione del contratto o della sua risoluzione, dottrina e
giurisprudenza si sono spesso interrogate sulla possibilità o meno
per la parte richiedente di poter, in ogni caso pretendere, oltre
al risarcimento dei danni, la ritenzione della caparra a maggior
ragione quando la prova del danno non dovesse andare a buon
fine.
La più recente giurisprudenza ha ritenuto di esprimersi nel senso
dell’alternatività e quindi non della complementarità (come invece
affermato da altro indirizzo: vedi in proposito Cass. Civ. sez. I,
17/7/2001 n. 319) dei rimedi messi a disposizione della parte lesa
nel senso che ove venga chiesta la risoluzione del contratto si
perde il diritto a ritenere la caparra in quanto il risarcimento
del danno andrà calcolato secondo le norme generali previa
dimostrazione dell’esistenza e dell’ammontare del medesimo. In tal
senso si sono espresse: Cass. Civ. sez. III, 24/1/2002 n. 849;
Cass. Civ. sez. III, 20/9/2004 n. 18850; Cass. Civ. sez. II,
2/12/2005 n. 26232; Cass. Civ. sez. II, 7/6/2006 n. 13339.
Fonte:ANCE
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