È sufficiente una licenza di abitabilità degli anni ’50 per dimostrare lo stato legittimo di un immobile privo di titolo edilizio? Qual è il valore probatorio delle certificazioni comunali e degli accatastamenti storici? E come si ricostruisce oggi la legittimità edilizia in assenza di documentazione d’archivio?
Ha risposto a queste domande la Direzione Generale Cura del Territorio e dell’Ambiente dell'Emilia Romagna che, con il parere prot. n. 354086 dell’8 aprile 2025, ha affrontato un caso emblematico di ricostruzione dello stato legittimo di un fabbricato risalente agli anni ’50 e ’70.
Certificato di agibilità: i chiarimenti sulla sua validità per lo stato legittimo
Il caso sottoposto all’Amministrazione Regionale riguarda un fabbricato composto da due unità abitative costruite in epoche diverse (1958-59 e 1972). Per il primo edificio non è stato reperito alcun titolo edilizio, mentre per il secondo risulta una regolare pratica edilizia. Nonostante ciò, il fabbricato originario risulta in possesso di una licenza di abitabilità del 1959, corredata da una certificazione comunale del 1964 e da una foto aerea del 1969, elementi che sembrerebbero confermare la preesistenza e la consistenza del manufatto.
Le differenze tra agibilità e abitabilità
Innanzitutto, è importante chiarire che abitabilità e agibilità non sono la stessa cosa, pur essendo spesso confuse o usate come sinonimi in ambito tecnico. Oggi, infatti, il concetto di abitabilità è confluito nel più ampio certificato di agibilità, introdotto dal d.lgs. 222/2016 che ha uniformato la terminologia nel Testo Unico dell’Edilizia.
Queste le differenze:
- l’abitabilità, originariamente legata agli immobili ad uso residenziale, certificava il rispetto dei requisiti igienico‑sanitari e dimensionali specifici per le abitazioni;
- l’agibilità, invece, è più ampia: attesta la conformità dell’edificio – sia residenziale che di altra destinazione – alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità al progetto approvato.
Per il Consiglio di Stato e la giurisprudenza amministrativa, l’agibilità non presuppone la regolarità urbanistica: un edificio può essere agibile – quindi conforme da un punto di vista sanitario e tecnico – ma risultare irregolare rispetto al titolo edilizio.
Nel contesto dello stato legittimo di un immobile, queste distinzioni assumono rilievo: il rilascio del certificato di agibilità (o la segnalazione certificata di agibilità) non attesta la legittimità urbanistica, e quindi non può sostituire un titolo edilizio (permesso o condono) o costituire di per sé prova dello stato legittimo.
