Chi ha a che fare quotidianamente con la normativa italiana sa bene che, su alcune questioni, spesso coesistono orientamenti contrapposti che neanche una lettura letterale della norma riesce a ricomporre. Quando poi si entra nel campo del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), queste criticità non si esauriscono mai: tornano ciclicamente, si ripresentano sotto forme diverse, alimentano contenziosi e spesso nascono da letture parziali – talvolta anche strumentali – delle regole.
Stato legittimo e ordine di demolizione: atto vincolato e onere della prova secondo il Consiglio di Stato
La prova dello stato legittimo e la natura dell’ordine di demolizione rientrano pienamente in questa categoria. Se il primo è un tema che richiederà con ogni probabilità nuovi interventi normativi – soprattutto sul fronte delle fiscalizzazioni e della verifica di legittimità dei titoli pregressi – sul secondo la giurisprudenza appare ormai consolidata nell’individuare ipotesi ben precise in cui, pur in presenza di un potere vincolato, il coinvolgimento partecipativo del privato non può essere escluso a priori. Ed è proprio questa distinzione – tra ipotesi in cui la partecipazione può incidere e casi in cui resta priva di reale utilità – a costituire uno dei passaggi centrali della sentenza in commento.
Sono questi i nodi centrali affrontati dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 9737 del 10 dicembre 2025, che offre l’occasione per tornare a riflettere sul corretto inquadramento dell’ordine di demolizione e sui limiti, non sempre intuitivi, della prova dello stato legittimo.
La vicenda oggetto della sentenza prende le mosse dall’adozione di un’ordinanza di demolizione con cui l’amministrazione comunale aveva contestato la realizzazione, in assenza di titolo edilizio, di alcuni balconi aggettanti su un edificio residenziale. Secondo quanto accertato in sede istruttoria, tali manufatti non coincidevano con quelli originariamente presenti sull’immobile, ma risultavano essere il frutto di una successiva demolizione e ricostruzione, con modifiche tali da incidere sui prospetti del fabbricato.
I proprietari avevano impugnato l’ordinanza sostenendo:
- da un lato, che le opere dovessero considerarsi risalenti nel tempo e, quindi, legittime in quanto anteriori all’introduzione dell’obbligo generalizzato di titolo edilizio;
- dall’altro, che il provvedimento fosse viziato per mancata comunicazione di avvio del procedimento e per difetto di istruttoria in ordine all’epoca di realizzazione dei manufatti.
Il giudice di primo grado aveva respinto il ricorso, ritenendo non adeguatamente provata la preesistenza delle opere e valorizzando, invece, gli elementi istruttori dai quali emergeva la discontinuità tra i balconi originari e quelli attualmente esistenti. In particolare, era stata evidenziata la natura di intervento edilizio autonomo della demolizione e ricostruzione, con conseguente assoggettamento al regime autorizzatorio vigente al momento dell’esecuzione.
Avverso tale decisione è stato proposto appello, insistendo sia sulle presunte violazioni procedimentali, sia sulla ricostruzione del fatto operata dal primo giudice. Il Consiglio di Stato ha tuttavia confermato integralmente la decisione di primo grado, offrendo chiarimenti di sistema proprio sulla natura dell’ordine di demolizione e sull’onere probatorio gravante sul privato in tema di stato legittimo, in un contesto nel quale i profili procedimentali erano stati posti al centro della censura.
