Cosa cambia per chi redige la relazione di regolarità edilizia
La lettura che subordina l'effetto legittimante dell'ultimo titolo alla verifica dei pregressi è destinata a consolidarsi, perché poggia su una condizione che il legislatore ha scritto e che non può essere trattata come formula vuota. Per il professionista il lavoro non si esaurisce nel reperire l'ultimo titolo generale, ma richiede di capire se in quel procedimento l'ufficio abbia davvero esaminato i titoli precedenti, e di dichiararlo in relazione quando quella verifica non emerge dagli atti.
Sul piano operativo restano quattro indicazioni.
- Ricostruire la catena completa dei titoli e risalire fin dove l'archivio consente, perché una somma di interventi parziali non sostituisce un titolo sull'intero immobile.
- Trattare catasto, DOCFA, agibilità e dichiarazioni rese in atto pubblico come elementi da integrare e non come prove autosufficienti, curando che i documenti rechino gli elementi che ne attestano la risalenza.
- Portare al Comune un principio di prova ordinato e chiederne per iscritto l'esame, perché è a quella condizione che l'onere si sposta sull'amministrazione e il silenzio istruttorio diventa vizio censurabile.
- Trattare con prudenza i volumi condonati quando servono da base per un incremento volumetrico, perché sulla loro computabilità Consiglio di Stato e Corte costituzionale muovono da principi opposti e la scelta va motivata in relazione, non data per acquisita.
Chi si trova a certificare questa ricostruzione può partire dal modello operativo di relazione di regolarità edilizia e catastale pubblicato su queste pagine, mentre per il lato acquirente resta valido quanto osservato a proposito delle verifiche da svolgere prima del rogito.
Letta nel suo insieme, questa giurisprudenza racconta una vicenda che chi lavora sul patrimonio esistente conosce bene. Il Salva Casa ha promesso di semplificare la dimostrazione dello stato legittimo e in parte lo ha fatto, ma ha affidato quella semplificazione a un controllo che gli archivi comunali quasi mai sono in grado di documentare, e il costo di quella distanza tra norma e realtà continua a ricadere su chi compra.
