Quando l'ultimo titolo edilizio determina lo stato legittimo dell'immobile
Il C.G.A.R.S., con la sentenza n. 446 del 6 giugno 2025, è tra le prime decisioni a misurare la nuova congiunzione, osservando che il legislatore «ha sostituito la lettera "e" con la lettera "o", che è una congiunzione disgiuntiva», sicché oggi basta rifarsi alternativamente al titolo che ha previsto la costruzione o a quello che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero immobile. La pronuncia va però letta per quello che è, perché riguardava un fabbricato del 1960 il cui titolo risultava irreperibile in un archivio privo perfino del registro delle licenze, e la ragione dirimente è stata l'ultimo periodo del comma 1-bis, quello sul principio di prova del titolo di cui non siano disponibili la copia o gli estremi.
Alla condizione introdotta dal Salva Casa guarda invece il Consiglio di Stato con la sentenza n. 8908 del 13 novembre 2025, per il quale la novella «ha chiarito che lo stato legittimo dell'immobile può essere stabilito dal titolo che ha assentito l'ultimo intervento solo "a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi"». Qui la modifica opera come conferma di un orientamento consolidato, non come apertura.
Tra i tribunali di primo grado la distanza diventa visibile. Sul versante rigoroso il TAR Sardegna con la sentenza n. 1169 del 15 dicembre 2025 pretende due requisiti di rado presenti nelle pratiche reali, ovvero che l'ultimo titolo abbia riguardato l'immobile nella sua interezza e che l'accertamento sui precedenti risulti esplicito. Nella stessa linea il TAR Emilia-Romagna con la sentenza n. 536 del 24 marzo 2026, che respinge la tesi del concessionario perché «non è stato prodotto in atti, infatti, alcun documento che attesti l'avvenuto accertamento della legittimità dello stato di fatto dichiarato».
Sul versante opposto il TAR Lombardia, Brescia, con la sentenza n. 641 del 12 maggio 2026 costruisce la catena dei titoli, si parte dal più recente e si risale, e ammette che il controllo dell'ufficio «normalmente si può presumere, trattandosi di attività ordinaria degli uffici», fino a presumere per via di indizi che il titolo originario esistesse e sia andato perduto. La presunzione non è gratuita, perché richiede una catena documentata che arrivi in prossimità della barriera del 1967 e resta vincibile con foto aeree o altri mezzi di data certa.
Nella stessa direzione il TAR Campania con la sentenza n. 1329 del 24 febbraio 2026, che ritiene di potersi fondare sull'ultimo titolo generale «anche quando lo stato legittimo di partenza ivi descritto è in contrasto con quello del titolo inziale», salva la facoltà dell'amministrazione di annullarlo in autotutela ai sensi dell'art. 21-nonies della Legge n. 241/1990.
Resta fermo, in ogni lettura, il criterio del Consiglio di Stato con la sentenza n. 4127 del 14 maggio 2025, per cui i titoli su interventi parziali non si sommano fino a integrare l'intervento sull'intero immobile, per quanti siano e per quanto appaiano collegati.
