Come si prova lo stato legittimo di un immobile costruito prima del 1967
Il periodo sugli immobili anteriori all'obbligo del titolo non è stato toccato, quindi resta spendibile anche la giurisprudenza che applica dichiaratamente il testo previgente, comprese le pronunce sul valore delle autorizzazioni storiche di cui ci siamo già occupati.
Il contributo più utile viene dal parere del Consiglio di Stato n. 425 del 6 marzo 2026, reso in sede consultiva su ricorso straordinario, che scioglie il dubbio più ricorrente tra i tecnici affermando che la «o» posta tra informazioni catastali di primo impianto e altri documenti probanti «non sia indice di alternatività», perché la norma richiede «una valutazione complessiva comprensiva di diverse fonti documentali, ancor più nell'ipotesi in cui possono emergere dati tra loro contrastanti».
Sul riparto dell'onere la ricostruzione più completa è quella del Consiglio di Stato con la sentenza n. 9694 del 9 dicembre 2025, che muove dalla vicinanza della prova e la colloca sul privato, precisando però che, una volta offerti elementi di riscontro seri, la deduzione «trasferisce il suddetto onere di prova contraria in capo all'amministrazione», chiamata a dimostrare quale fosse la disciplina urbanistica del territorio all'epoca. L'inversione non è quindi automatica. Coerente il Consiglio di Stato con la sentenza n. 9473 del 2 dicembre 2025, che annulla per difetto di istruttoria e di partecipazione, avendo il Comune ignorato la documentazione prodotta, senza però accertare la legittimità del fabbricato storico.
Il temperamento secondo ragionevolezza ha due applicazioni riuscite. Il TAR Lazio con la sentenza n. 19535 del 5 novembre 2025 annulla la demolizione perché rilievi aerofotogrammetrici mostravano una linea di falda costante per quasi un secolo. Il TAR Campania con la sentenza n. 2332 del 13 aprile 2026 ritiene raggiunta, secondo il parametro del più probabile che non, la prova dell'anteriorità al 1967 e rimprovera al Comune di avere «finito per appiattirsi» su una consulenza resa in un giudizio civile di divisione ereditaria, senza spiegare le ragioni del mutamento di orientamento.
Il rovescio della medaglia è il TAR Lazio con la sentenza n. 8685 dell'11 maggio 2026, che non svaluta il catasto storico in sé ma esclude che il documento prodotto fosse davvero una scheda di primo impianto, non presentando «alcun elemento comprovante la propria risalenza alle operazioni di primo impianto catastale (quale un numero d'ordine, la data e la sottoscrizione del tecnico compilatore, ecc.)».
