Catasto, DOCFA e agibilità non bastano a dimostrare lo stato legittimo
Il TAR Campania con la sentenza n. 4081 del 26 giugno 2026 è netto, perché «in presenza di edifici realizzati sulla base di un titolo autorizzatorio, alcun rilievo possono assumere le planimetrie catastali ai fini della prova dello stato legittimo dell'immobile», e aggiunge che una SCIA successiva non potrebbe comunque «fungere da titolo sanante delle opere realizzate prima del suo deposito».
Il TAR Piemonte con la sentenza n. 1806 del 3 settembre 2026 affronta il caso che più interessa chi si occupa di compravendite, quello di un alloggio acquistato all'asta da un'amministrazione che nell'atto aveva dichiarato l'assenza di interventi successivi al 1967. I giudici non ravvisano contraddizione, e qui sta il punto, perché quella dichiarazione non può avere «valore provvedimentale regolarizzante» essendo resa «iure privatorum dall'amministrazione in qualità di parte contrattuale, senza alcuna spendita di potestà pubblicistiche in ambito edilizio». L'ente che vende agisce come parte del contratto, quello che vigila esercita un potere, e le due vesti non si comunicano. Lo stesso vale per le variazioni DOCFA, non precedute «da alcun provvedimento amministrativo volto a legittimare sul piano edilizio quanto ivi raffigurato».
Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3668 dell'11 maggio 2026 chiude il filone escludendo che l'agibilità storica valga come titolo, perché «il titolo edilizio autorizza la costruzione o modifica dell'immobile mentre l'abitabilità/agibilità certifica invece l'idoneità igienico sanitaria, la sicurezza degli impianti e la salubrità dell'edificio». La pronuncia non accerta però quando il vano contestato sia stato realizzato, si arresta sul terreno della prova.
Sul limite esterno del filone, il TAR Emilia-Romagna con la sentenza n. 860 dell'11 maggio 2026 ricorda che il richiamo al primo impianto è riservato agli immobili anteriori all'obbligo del titolo e diventa inconferente per le modifiche successive.
