Il condono dà piena legittimità urbanistica oppure no
Nella primavera del 2026 sono arrivate tre pronunce che dicono cose difficili da tenere insieme, e il professionista che redige una relazione se ne accorge subito.
Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2848 del 9 aprile 2026 prende posizione contro l'orientamento «consolidato ma risalente» secondo cui sull'immobile condonato si possono eseguire soltanto interventi manutentivi, e afferma che, proprio in forza dell'art. 9-bis, comma 1-bis, «un immobile condonato acquisisce piena legittimità urbanistica e può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito, ivi inclusa la ristrutturazione edilizia». L'argomento portante è la certezza del diritto, che «non ammette zone "grigie"». Ne abbiamo scritto commentando la svolta del Consiglio di Stato sugli immobili condonati.
Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 4155 del 22 maggio 2026 va oltre e risponde alla domanda che ogni progettista si è posto almeno una volta, ovvero se i volumi condonati possano fungere da base di calcolo per successivi incrementi volumetrici. «La risposta al quesito è affermativa, a meno che non vi sia una specifica norma di divieto», perché le opere condonate «divengono, sebbene per effetto di una sanatoria basata su leggi speciali e temporanee, opere legittime dal punto di vista edilizio», e il riferimento dell'art. 9-bis al titolo che ha «legittimato» la costruzione non può che alludere alla sanatoria postuma.
Sul versante opposto si colloca la Corte costituzionale con la sentenza n. 86 del 21 maggio 2026, chiamata a giudicare una norma regionale che limita gli interventi sugli immobili condonati. Il Governo l'aveva impugnata sostenendo proprio che il condono determina lo stato legittimo ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis, e la Corte replica che «tale assunto è tuttavia privo di fondamento», perché il condono resta misura extra ordinem che «non elide la situazione di illiceità» e opera soltanto sul piano penale e su quello amministrativo. Da qui la conseguenza che «l'immobile che ne è oggetto non può giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi che esorbitino dagli interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, e di ristrutturazione finalizzati alla tutela dell'integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità», con un divieto che «assurge a principio dell'ordinamento giuridico della Repubblica». Il confronto tra le due letture lo abbiamo ricostruito in cosa dicono Corte Costituzionale e Consiglio di Stato.
I piani si possono distinguere, perché una cosa è stabilire quali interventi siano ammessi su un fabbricato condonato, altra cosa è stabilire se quel fabbricato acceda alle premialità volumetriche dei piani casa e della rigenerazione urbana. Resta però che il giudice delle leggi muove dal divieto come principio e ammette l'eccezione solo dove il legislatore la preveda, mentre i giudici d'appello muovono dall'equiparazione e ammettono il divieto solo dove sia scritto. È un'inversione dell'onere che, nella pratica di uno studio, cambia il contenuto di una relazione.
Pesa anche il calendario, e conviene saperlo. La n. 4155/2026 è stata decisa in camera di consiglio il 12 marzo 2026, quindi prima che la Consulta si pronunciasse il 25 marzo, ed è stata depositata il giorno successivo al deposito della sentenza costituzionale. La stessa Corte, peraltro, dà conto della modifica introdotta dalla Legge n. 199/2025 all'art. 5 del Decreto-Legge n. 70/2011, che oggi ammette le premialità anche per gli immobili condonati, ma la qualifica come «norma speciale che, in quanto tale, conferma il principio generale del divieto di benefici volumetrici». Sul perimetro pratico che ne discende abbiamo fatto il punto negli interventi ammessi sugli immobili condonati dopo le sentenze del 2026.
