Sul sito LavoriPubblici.it ha destato interesse la recente sentenza della Settima Sezione del Consiglio di Stato, la n. 8904 del 13 novembre 2025, secondo la quale la fiscalizzazione dell’abuso, intesa come conversione in numerario di un insanabile abuso edilizio in ragione della sua non demolibilità, non produce alcuna sanatoria dell’abuso stesso.
Stato legittimo e Salva Casa: le interpretazioni
L’attento e stimato avv. Andrea Di Leo, nel suo saggio del 21/1/2025, ha comprensibilmente assunto una posizione critica, ritenendo che la sentenza abbia eluso il nodo interpretativo centrale, limitandosi a ribadire approdi pre-Salva Casa.
È ben noto, infatti, che con il c.d. decreto Salva-Casa, la fiscalizzazione dell’abuso edilizio (laddove rigidamente consentita) rientra tra i fatti/atti che concorrono alla determinazione dello stato legittimo degli immobili, per cui è ragionevole ritenere che contribuisca a renderlo legittimo sotto il profilo urbanistico-edilizio.
Per l’altrettanto attento e stimato ing. Gianluca Oreto, direttore responsabile di LavoriPubblici.it, la sentenza chiude la strada a qualsiasi interpretazione estensiva della fiscalizzazione, evitando quelle sovrapposizioni concettuali dando stabilità che facevano perdere coerenza all’intero sistema.
Il sottoscritto, riguardo al decreto in parola (cfr. articolo su LavoriPubblici.it del 03/07/2024), aveva evidenziato sin da subito che il Salva-Casa, pur risolvendo diversi aspetti interpretativi della disciplina urbanistico-edilizia, ne poneva di nuovi, anche di rilevanti, per il fatto che non è intervenuto sui principi fondamentali della disciplina dell’attività edilizia (di cui si occupa il – martoriato – testo unico di cui al d.P.R. n. 380/2001).
In quell’articolo, evidenziavo la diversa natura della fiscalizzazione contemplata dall’art. 38 del TUE, che, per espressa disposizione di legge, produce i medesimi effetti del titolo abilitativo in sanatoria, dalle fiscalizzazioni contemplate dagli artt. 33, comma 2, e 34, comma 2, del medesimo TUE, i quali non riportano una analoga disposizione.
L’articolo suddetto è stato preceduto da uno pubblicato sul medesimo sito il 24 giugno 2024, dal titolo “Stato legittimo e presunzione di conformità degli interventi edilizi” e sottotitolo “L’esistenza di un titolo edilizio rappresenta solo una presunzione di legittimità sostanziale richiesta all’attività edilizia. Ecco cosa significa”.
Già il titolo dell’articolo risulta significativo. Nel riprendere un saggio del prof. ing. Ermete Dalprato, sottolineavo che la legittimità dell’attività edilizia desumibile dalla relativa disciplina (il TUE), risulta espressa per una parte dall’esistenza del titolo abilitativo edilizio richiesto dalla legge per la realizzazione di una determinata attività edilizia, per l’altra dalla disciplina conformativa di subordinazione per la medesima attività.
