Stato legittimo e accertamento edilizio: il TAR Lazio chiarisce il nuovo art. 9-bis del Testo Unico Edilizia

Come si determina oggi lo stato legittimo di un immobile dopo la riforma introdotta dal Salva Casa? Fino a che punto la presenza di titoli edilizi parziali o di vecchie sanatorie può considerarsi sufficiente per attestare la conformità complessiva dell’edificio?

Lo stato legittimo post Salva Casa nella giurisprudenza

Nonostante l’intento del legislatore di semplificare la disciplina edilizia con il Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024 convertito con modificazioni dalla Legge n. 105/2024) alcuni punti del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) continuano a generare incertezze applicative.

Anche le Linee di indirizzo e criteri interpretativi del MIT, pur offrendo un primo orientamento interpretativo, non sono bastate a chiarire del tutto il significato operativo di “stato legittimo”.

Su questo tema si è già espressa la giurisprudenza amministrativa.

Il TAR Lombardia, ad esempio, con la sentenza n. 227 del 25 gennaio 2025, ha precisato che la semplice rappresentazione grafica di opere non legittime all’interno di una pratica edilizia non ne comporta la regolarizzazione postuma. Con la sentenza n. 2749 del 22 luglio 2025 lo stesso Tribunale ha aggiunto che non basta l’ultimo titolo edilizio se manca una verifica esplicita dei titoli precedenti: le dichiarazioni progettuali non hanno valore sanante e la presunzione di verifica, evocata dal MIT, non trova conferma nei giudizi amministrativi.

Sulla stessa linea, il Consiglio di Stato – con la sentenza n. 1382 del 18 febbraio 2025 – ha escluso che possa configurarsi un assenso implicito a opere abusive. E, con la sentenza del 13 ottobre 2025, n. 7992, ha chiarito che lo stato legittimo dell’immobile va ricostruito sulla base dei titoli effettivamente rilasciati e mai annullati, poiché solo questi definiscono l’assetto edilizio assentito. Le relazioni tecniche o le planimetrie approvate hanno valore documentale, ma non possono incidere sulla legittimità del titolo; la rimozione di eventuali errori resta affidata alla corretta gestione dell’autotutela amministrativa.