Stato legittimo e ultimo titolo edilizio: il TAR smentisce (di nuovo) le linee guida MIT

Quando è possibile utilizzare l’ultimo titolo edilizio per attestare lo stato legittimo? È sufficiente che il progettista dichiari lo “stato di fatto” nella pratica edilizia, oppure serve una verifica esplicita dei titoli pregressi da parte dell’amministrazione? E come si conciliano la norma, le linee guida sul Salva Casa e le interpretazioni della giustizia amministrativa?

Stato legittimo e ultimo titolo edilizio: il contrasto tra MIT e giurisprudenza

Domande interessanti e al centro del dibattito soprattutto dopo le modifiche introdotte dal D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) – convertito in Legge n. 105/2024 – che ha inciso sull’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Interessanti soprattutto perché a gennaio 2025, il MIT ha ritenuto doveroso fornire i suoi chiarimenti in merito alle modifiche normative arrivate dal Salva Casa, tra le quali proprio la definizione di “stato legittimo” e l’utilizzo dell’ultimo titolo edilizio così come previsto dal primo periodo del citato comma 1-bis, secondo il quale:

“Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Sull’argomento mi ero già espresso nell’articolo “Edilizia e Salva Casa: come provare lo stato legittimo di un immobile” in cui, dopo aver utilizzato il mio consueto metodo dell’”esplosione normativa” per analizzare il comma 1-bis, avevo evidenziato il contrasto tra le indicazioni fornite dal MIT e le prime sentenze della giustizia amministrativa:

• TAR Lombardia (sentenza n. 227 del 25 gennaio 2025) secondo il quale la circostanza che un’opera non legittima sia rappresentata nelle pratiche edilizie non può comportarne la regolarizzazione postuma;
• Consiglio di Stato (sentenza n. 1382 del 18 febbraio 2025), per cui non è giuridicamente configurabile un assenso implicito a opere abusive.

Contrasto che adesso si acuisce con un nuovo intervento del Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia che, con la sentenza n. 2749 del 22 luglio 2025, è tornato sul tema dello stato legittimo degli immobili, respingendo il ricorso di un’impresa edile che aveva presentato una SCIA alternativa al permesso di costruire per realizzare un nuovo edificio residenziale.

Il Comune aveva inibito la pratica ritenendo non dimostrata la legittima destinazione d’uso dell’edificio demolito (scuderia e fienile, e non laboratorio, come dichiarato), oltre a rilevare criticità volumetriche e documentali. L’impresa ricorrente aveva invocato la valenza delle DIA presentate negli anni precedenti, mai contestate, sostenendo che esse costituivano gli ultimi titoli edilizi e, quindi, la prova dello stato legittimo ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001.