Pergolato, pergotenda, VEPA e tettoia sono strutture leggere installabili liberamente, senza alcun titolo edilizio, oppure rientrano in regimi amministrativi differenti? Quali requisiti deve avere davvero una struttura leggera per rientrare in edilizia libera? E come è cambiato questo regime dopo il Salva Casa?
Questi interrogativi, a cui dovrebbe rispondere la normativa edilizia, hanno trovato negli anni una linea consolidata da parte della giustizia amministrativa e di Cassazione, che ha spostato il baricentro dal nome dell'opera alla sua consistenza materiale. Per cui una struttura leggera rientra nel regime dell'edilizia libera solo quando possiede determinate caratteristiche.
Il Salva Casa non ha liberalizzato tutto, ma ha solo precisato i requisiti da cui dipende se l'installazione di VEPA, tende e pergole rientri o meno nell'edilizia libera.
In questo contesto occorre, inoltre, ricordare che pergolati, pergotende, tettoie, gazebo, coperture mobili e vetrate panoramiche vivono su un confine sottile, superato il quale l'opera perde le caratteristiche previste per il regime di edilizia libera, passando a quello in cui è richiesta la SCIA o il permesso di costruire.
Strutture leggere ed edilizia libera: perché il nome non basta
Le opere che comunemente si chiamano leggere sono spesso realizzate senza verificarne l'inquadramento, credute semplici complementi d'arredo esterno. Il Testo Unico Edilizia non le definisce nel dettaglio, e lo stesso Glossario dell'edilizia libera allegato al D.M. 2 marzo 2018, che pure elenca pergolato, gazebo, tenda, tenda a pergola e pergotenda tra le opere realizzabili senza titolo, si dichiara un elenco non esaustivo. Per questo l'edilizia libera, come conferma il quadro generale degli interventi realizzabili senza titolo, non è un elenco automatico di opere ma va misurata sul singolo manufatto, un compito lasciato alla giurisprudenza, in un contenzioso alimentato dall'idea che tutto ciò che è leggero sia anche libero.
C'è poi un secondo livello, spesso dimenticato, che lo stesso art. 6 rende esplicito fin dall'apertura. Il regime opera «fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali» e «nel rispetto delle altre normative di settore», dalle norme antisismiche e di sicurezza a quelle igienico-sanitarie ed energetiche, fino alla tutela dal rischio idrogeologico e al Codice dei beni culturali e del paesaggio. L'assenza di titolo non è quindi un lasciapassare, perché un'opera libera sul piano edilizio può restare condizionata dallo strumento urbanistico o da un vincolo, da verificare prima di realizzarla.
Cosa prevede l'art. 6 del Testo Unico Edilizia su VEPA, tende e pergole
L'attività edilizia libera è disciplinata dall'art. 6 del d.P.R. n. 380/2001, che alla lettera b-bis) del comma 1 colloca senza titolo abilitativo le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, le c.d. VEPA, dirette a proteggere temporaneamente dagli agenti atmosferici e a migliorare le prestazioni acustiche ed energetiche di balconi, logge e porticati, esclusi questi ultimi quando gravati da uso pubblico o prospicienti aree pubbliche.
Le condizioni sono che le VEPA:
- non configurino spazi stabilmente chiusi con variazione di volumi e superfici;
- favoriscano una naturale microaerazione;
- abbiano un impatto visivo minimo.
Il metro per stabilire quando si crea nuova volumetria o si trasforma una superficie accessoria in superficie utile lo fornisce il Regolamento Edilizio Tipo, il cui Allegato A fissa le definizioni uniformi di volume e superfici richiamate dalla stessa lettera b-bis).
Accanto ad esse, la lettera b-ter) attrae nell'edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia una tenda, una tenda a pergola anche bioclimatica con telo retrattile anche impermeabile, o un elemento di protezione solare mobile o regolabile, purché non determinino uno spazio stabilmente chiuso e si armonizzino alle linee architettoniche preesistenti. È in questa cornice che trovano posto pergotende e pergole bioclimatiche, mentre le opere realmente stagionali e temporanee, da rimuovere entro 180 giorni, restano coperte dalla lettera e-bis).
Il confine esterno lo segna l'art. 3, che alla lettera e.5) qualifica come nuova costruzione i manufatti leggeri usati come abitazioni, ambienti di lavoro o depositi, salvo esigenze meramente temporanee. Superata la soglia si torna ai titoli ordinari e, per gli interventi dell'art. 10, al permesso di costruire.
Pergolato, pergotenda e tettoia: i criteri fissati dai giudici
Alla luce di questo quadro i giudici muovono da un criterio costante, per cui la precarietà non si misura sui materiali o sulla tecnica, ma sulla destinazione funzionale e sull'effetto che l'opera produce. Il Consiglio di Stato (sentenza n. 394/2026) ribadisce che una struttura destinata a esigenze stabili e permanenti non è precaria neppure se realizzata con elementi leggeri, e che anche un manufatto chiamato pergolato viene attratto tra le tettoie quando ha una copertura stabile e non facilmente amovibile.
Su questa base la giurisprudenza distingue. Il pergolato, aperto su tre lati e nella parte superiore, con funzione ornamentale e di sostegno per piante rampicanti, non richiede titolo, ma quando viene coperto superiormente, anche in parte, con una struttura non facilmente amovibile diventa tettoia soggetta a permesso di costruire, come chiarito dal Consiglio di Stato (sentenza n. 8475/2023). La pergotenda è invece opera libera perché il suo elemento caratterizzante è il telo retrattile, mentre la struttura fissa ha funzione meramente accessoria di sostegno, secondo la lettura confermata anche per la pergola bioclimatica dal Consiglio di Stato (sentenza n. 5918/2025).
Lo stesso discrimine vale sul versante penale. La Corte di Cassazione (sentenza n. 274/2026) esclude dall'edilizia libera una tettoia stabile e permanente, retta da una struttura fissa, lontana dal telo retrattile mobile che la lettera b-ter) pretende, e ricorda che la pertinenzialità urbanistica non coincide con quella civilistica. Sul fronte delle vetrate il Consiglio di Stato (sentenza n. 628/2026) assimila alle pergotende le VEPA prive di infissi, amovibili, senza coibentazione e impianti, perché non trasformano lo spazio esterno in un locale interno.
Come qualificare una struttura leggera in edilizia libera
Dal punto di vista tecnico la qualificazione non passa dai nomi ma da una verifica di caratteristiche da accertare insieme. Contano la reale amovibilità o retrattilità della copertura, l'assenza di uno spazio stabilmente chiuso, la mancata creazione di nuovo volume o di nuova superficie utile, anche per trasformazione di accessoria in utile, e la funzione di protezione temporanea, che non diventi ampliamento abitativo. Non a caso lo stesso Glossario tiene liberi pergolato e gazebo solo se di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo, la soglia oltre la quale l'arredo diventa costruzione.
Il caso più insidioso è la somma di interventi. Una singola vetrata o una copertura mobile possono restare libere, ma il loro insieme, valutato nell'effetto complessivo, può chiudere stabilmente uno spazio e generare nuovo volume. Lo conferma il TAR (sentenza n. 2358/2026), che ha escluso dall'edilizia libera vetrate rette da strutture portanti e ancoraggi stabili, perché il risultato era la trasformazione dell'organismo edilizio con nuova volumetria.
Edilizia libera e vincoli: il metodo prima della qualificazione
Ne esce, per tecnici e proprietari, un metodo prima ancora che una nozione. La qualificazione non si decide sul nome scelto, ma ricostruendo consistenza, stabilità ed effetto reale dell'opera, e documentando l'amovibilità con lo stesso rigore che si userebbe per un titolo, perché un solo requisito mancante basta a far scivolare la pergotenda o la vetrata sotto la SCIA o il permesso di costruire, con la responsabilità, anche penale, che ne discende.
Quell'inciso dell'art. 6 ha una ricaduta operativa netta. In area vincolata l'assenza di titolo edilizio non esonera dal preventivo parere paesaggistico, e la stessa vetrata libera altrove può essere demolita se collocata senza autorizzazione in un contesto tutelato. La giurisprudenza guarda ormai, dietro la veste leggera del manufatto, al suo peso reale, ricordando che una copertura ben piantata sul tetto non diventa edilizia libera solo perché qualcuno la chiama tenda.
Domande frequenti su strutture leggere ed edilizia libera
Una pergotenda è sempre edilizia libera?
La pergotenda rientra nell'edilizia libera quando la copertura è un telo retrattile e completamente impacchettabile e non crea uno spazio stabilmente chiuso; se la struttura è fissa e la copertura non è amovibile diventa tettoia e richiede il permesso di costruire.
Una pergola bioclimatica è edilizia libera?
Sì, quando la copertura è un telo retrattile e completamente impacchettabile che non chiude stabilmente lo spazio; se è formata da lamelle fisse o non ritraibili diventa una tettoia soggetta a permesso di costruire.
Le VEPA si possono installare senza titolo edilizio?
Sì, quando sono amovibili, totalmente trasparenti, non generano nuovi volumi né nuove superfici e mantengono la microaerazione naturale; in area vincolata resta comunque necessario il preventivo parere paesaggistico.
Qual è la differenza tra pergolato e tettoia?
Il pergolato è aperto su tre lati e nella parte superiore e non richiede alcun titolo, mentre una copertura stabile e non facilmente amovibile lo trasforma in tettoia soggetta a permesso di costruire.
Il Glossario del D.M. 2 marzo 2018 rende automaticamente libera un'opera?
No, il Glossario è un elenco dichiaratamente non esaustivo, e l'opera resta edilizia libera solo se ne possiede i requisiti sostanziali e rispetta gli strumenti urbanistici, le norme di settore e i vincoli.
