Superbonus 110% e Condomini: nuovi chiarimenti dal Fisco

Il Superbonus 110% è quella straordinaria detrazione fiscale prevista dal Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che inizialmente era stata "pensata" per la riqualificazione energetica e strutturale degli edifici plurifamiliari, con una specifica attenzione per i condomini.

Superbonus 110%: le problematiche dei condomini

È anche noto che le principali problematiche nella realizzazione degli interventi di superbonus sono state rilevate proprio per i condomini. E i motivi ormai li conosciamo bene:

• le difficoltà in presenza di abusi edilizi;
• l'orizzonte temporale;
• le deliberazioni dell'assemblea di condominio.

Sul primo punto il legislatore ha provato immediatamente ad intervenire con il Decreto-Legge 14 agosto 2020, n. 104 (Decreto Agosto), convertito con modificazioni dalla Legge 13 ottobre 2020, n. 126, che ha inserito all'interno dell'art. 119 del Decreto Rilancio, l'altrettanto noto comma 13-ter. Disposizione che, però, ha creato più problemi che soluzioni ed è per questo motivo che si è provveduto con una totale riscrittura di questo comma con il Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77, convertito con modificazioni dalla Legge 29 luglio 2021, n. 108.

Il secondo problema è stato "parzialmente" risolto con una proroga diffusa al 30 giugno 2022 della scadenza di fruizione del superbonus, spostata al 31 dicembre 2022 per i condomini. Diciamo parzialmente perché le note difficoltà dei condomini, uniti ad una forte richiesta da parte del mercato, ad una ridotta manodopera qualificata e al problema del reperimento delle materie prime, impongono nuove riflessioni sulla possibilità di posticipare ulteriormente la scadenza.

Per quanto concerne le deliberazioni dell'assemblea condominiale, il legislatore è intervenuto prima con il Decreto Agosto e poi con la Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di Bilancio 2021). Viene introdotto e modificato il comma 9-bis che prevede:

Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

L'ultimo periodo del comma 9-bis offre la possibilità a singoli condomini di farsi carico delle spese sostenute da singoli condomini, imponendo due condizioni:

• deliberazione per l'imputazione dei costi ai singoli con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio;
• parere favorevole (in deliberazione) dei condomini che dovranno sostenere le spese.

Superbonus 110% e Condomini: nuovo intervento dell'Agenzia delle Entrate

Ed è proprio su questo ultimo periodo e sulla corretta procedura da seguire che è intervenuta l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 620/2021. Nel nuovo interpello l'istante, pubblica amministrazione, afferma che a seguito dell'alienazione del patrimonio immobiliare si sono venute a verificare situazioni di proprietà condominiale (condomini misti) con i privati acquirenti di unità abitative, insieme agli alloggi di proprietà dell'amministrazione istante non ancora venduti.

Alcuni di questi condomini intenderebbero realizzare interventi che accedono al superbonus per interventi sulle parti comuni. Considerato che l'amministrazione non può usufruire del Bonus 110% e non dispone dei fondi necessari per la copertura delle relative spese di competenza, non darà il proprio assenso in assemblea ai lavori prospettati.

L'istante fa anche presente che non si opporrà nel caso l'assemblea condominiale deliberi l'esecuzione degli interventi e l'accollo di tutte le spese ad uno o ad alcuni condomini.

Ciò premesso, viene chiesto quali procedure dovranno seguire.

Superbonus 110% e Condomini: la delibera dell'assemblea

La risposta del Fisco si basa proprio sulla lettura del comma 9-bis citato, ricordando che la stessa consente la realizzazione degli interventi sulle parti condominiali con accollo delle spese da parte di uno o più condomini. L'accollo delle spese dovrà essere deliberato in sede di assemblea.

In tale ipotesi, ne risponderà eventualmente in caso di non corretta fruizione del Superbonus esclusivamente il condomino o i condomini che ne hanno fruito. Nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla norma, i condomini che manifestano in assemblea la volontà di accollarsi le spese, esprimendo parere favorevole a seguito di delibera valida del condominio, potranno sostenere interamente le spese previste per gli interventi prospettati e beneficiare dell'agevolazione fiscale.