Superbonus 110% e SAL al 30 settembre: occhio al frazionamento

Dovrei effettuare la ristrutturazione della mia villa unifamiliare e, a tal fine, ho presentato da tempo i relativi progetti in Comune. A causa di una serie di ritardi non sono ancora riuscito a iniziare i lavori e pertanto non potrò rispettare lo sbarramento del 30% al 30 settembre 2022.
Su consiglio del mio tecnico sto valutando di frazionare l’edificio, per ricavare due unità immobiliari funzionalmente indipendenti e per estendere l’orizzonte temporale del Superbonus al 31 dicembre 2023.
Essendo consapevole delle responsabilità a cui vado incontro, vorrei capire se il frazionamento può essere effettuato dopo aver presentato il progetto e comunque prima del “inizio degli interventi edilizi”. Ancor più in particolare avrei necessità di capire cosa si deve intendere con il termine “inizio degli interventi edilizi”.

La risposta dell’esperto

Il tema dei frazionamenti e degli accorpamenti immobiliari è stato recentemente trattato dal Fisco nella Circolare n.28/2022, nella quale si precisa che “Nel caso di interventi di recupero edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori”.

Purtroppo l’Agenzia Entrate usa la locuzione “inizio degli interventi edilizi” in modo “atecnico”, determinando condivisibili perplessità sulla data da considerare. Come giustamente osservato dal gentile lettore non è chiaro se si debba fare riferimento al numero delle unità esistenti prima dell’inizio delle procedure autorizzatorie, oppure prima della richiesta o del rilascio del PdC, oppure ancora prima della data di inizio lavori.

Per far luce su questo punto l’unico modo, come al solito, è fare un’analisi delle determinazioni dell’Agenzia delle Entrate che si sono succede nel tempo su questo specifico argomento.

Il conteggio delle unità immobiliari per l’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate è chiara nel dire che le unità immobiliari alle quali fare riferimento sono quelle “censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi”.

In base all’analisi di alcune risposte a interpelli sembrerebbe che con quest’ultima locuzione si debba fare riferimento a quella che, dal punto di vista edilizio, è la data di “inizio lavori”.

Partiamo dalla risposta a interpello n.90/2021 nella quale si afferma: “Ai fini che qui interessano risulta irrilevante la circostanza che la costituzione del predetto condominio sia avvenuta dopo la presentazione del progetto al Dipartimento Opere pubbliche (ex Genio civile) e prima del deposito del titolo edilizio al Comune competente, atteso che, come precisato, occorre avere riferimento all’inizio dei lavori.
Per quanto riguarda il quesito posto dall’Istante in ordine al limite di spesa ammesso al Superbonus si fa presente che, in applicazione del principio sopra enunciato in base al quale va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori, nella citata circolare n. 30/E del 2020, è stato chiarito che se si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori;”

In linea con la precedente anche la risposta a interpello n.250/2021, che recita: " Sempre sotto il profilo oggettivo, con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, … per l'individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi …”

Ancora, nella circolare n.23/2022 si legge: “ai fini dell’applicazione del Superbonus, occorre fare riferimento al numero degli immobili esistenti all’inizio dei lavori. In assenza di una espressa previsione normativa al riguardo, è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa. Ad esempio, l’unico proprietario di un edificio può, prima dell’inizio dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato. Resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto della agevolazione in esame.”

Ma non mancano le contraddizioni.

Nella risposta a interpello n.256/2020 si afferma che "la società possa individuare il limite di spesa per l'agevolazione "sisma bonus", sulle singole unità immobiliari, nella misura in cui il censimento in catasto di tali unità sia preesistente alle procedure autorizzatorie e all'inizio degli interventi edili che danno diritto all'agevolazione sisma bonus."

Quindi in quest’ultimo caso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competente ha prescritto di fare riferimento alle unità immobiliari censite in catasto prima delle procedure autorizzatorie (e ovviamente prima dell’inizio dei lavori).

Si ritiene tuttavia quest’ultimo un orientamento minoritario, rispetto a quello più generale che si ricava dalla lettura delle risposte sopra enunciate, nonché dalla Circolare 23/2022.

Risposta al quesito

Il quesito posto dal gentile lettore fa riferimento a un caso in cui, per massimizzare i benefici fiscali, si intende frazionare un immobile prima della data di inizio lavori e dopo aver concluso l’iter di approvazione dei progetti. Si ritiene che l’orientamento desumibile dalla prassi sia favorevole ad ammettere tale possibilità e quindi, fermo restando il progetto di ristrutturazione, si dovrà procedere – prima della data di inizio lavori - presentando una apposita pratica edilizia di divisione dell’immobile seguita dal frazionamento catastale.

Attenzione però, perché l’Agenzia delle Entrate, pur ammettendo tale procedura, ha precisato che “Resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto della agevolazione in esame”.

a cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it