Superbonus e condomini dissenzienti: quando la delibera è nulla e chi paga davvero

In questi ultimi giorni del 2025, mentre la maggior parte dei cantieri italiani agevolati con il Superbonus è impegnata a chiudere le procedure tecniche e fiscali necessarie per la fruizione del beneficio, tra fine lavori, asseverazioni e ultime comunicazioni all’Agenzia delle Entrate, esiste ancora una parte non trascurabile del patrimonio edilizio che continua a fare i conti con un’eredità ben più problematica. Cantieri mai partiti o improvvisamente bloccati, lavori eseguiti in modo non conforme, rapporti contrattuali saltati e contenziosi aperti tra condomìni, imprese e professionisti non rappresentano affatto casi isolati, ma una realtà con cui molti operatori stanno ancora confrontandosi.

In uno scenario che vede ormai definitivamente esclusa qualsiasi ipotesi di salvataggio normativo e che rende irreversibile la perdita dell’agevolazione in numerose situazioni, si fa sempre più concreta la possibilità che, in un modo o nell’altro, il conto finale dell’“avventura Superbonus” finisca per gravare direttamente sui singoli condomini. Ciò può avvenire sotto forma di recuperi fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate per indebita fruizione del beneficio, ad esempio in presenza di lavori non completati, ma anche attraverso richieste di pagamento di parcelle professionali o fatture di imprese che, venuto meno lo sconto in fattura o la cessione del credito, non possono fare altro che rivalersi sui proprietari.

Condomini dissenzienti e possibilità di impugnazione postuma

All’interno di questo quadro complesso, a trovarsi spesso nella posizione più delicata sono i condomini dissenzienti, vale a dire coloro che fin dall’inizio avevano votato contro l’adesione al Superbonus, per prudenza, per consapevolezza dei rischi oppure per ragioni personali. Soggetti che, nonostante il voto contrario, si sono ritrovati loro malgrado coinvolti in procedure che non hanno prodotto i risultati promessi, o che hanno dovuto accettare l’esecuzione di lavori non desiderati e che oggi rischiano di subirne le conseguenze economiche.

È proprio a questi condomini che occorre ricordare un principio fondamentale. Qualora le cose siano andate male e vi siano stati errori nella gestione dell’iter deliberativo e contrattuale, la delibera che ha approvato i lavori Superbonus non è affatto intangibile. In presenza di vizi gravi, è sempre possibile analizzare la procedura che ha condotto all’approvazione degli interventi e, se del caso, impugnare la delibera chiedendone la declaratoria di nullità.