Il Superbonus 110% è finito da tempo sotto i riflettori per i suoi costi sui conti pubblici. Molto meno si è parlato di un effetto collaterale emerso con qualche anno di ritardo rispetto al boom dei cantieri: migliaia di professionisti - ingegneri, architetti, geometri, fiscalisti - che hanno lavorato regolarmente e che, in tutto o in parte, non sono mai stati pagati. E dietro di loro, un rischio fiscale che può ricadere su un soggetto spesso ignaro del problema: il condominio, cioè i singoli condòmini.
Come funzionava il meccanismo
Nella fase in cui lo strumento era pienamente operativo, il general contractor (GC) coordinava lavori edili e prestazioni professionali (progettazione, direzione lavori, asseverazioni tecniche, visto di conformità) necessari alla realizzazione dell'intervento. Il committente maturava il credito d'imposta relativo all'intera spesa sostenuta - lavori e compensi professionali - e lo cedeva, tramite sconto in fattura, al soggetto che aveva anticipato quella spesa.
Il punto critico: lo Stato pagava (tramite lo sconto in fattura e la cessione del credito), ma se il general contractor non girava ai professionisti la quota loro spettante, questi restavano scoperti - pur avendo eseguito regolarmente la prestazione e pur essendo il loro compenso già transitato fiscalmente nell'operazione attraverso il credito ceduto dal committente.
Due schemi contrattuali, due posizioni diverse per il committente
Qui sta il punto che davvero cambia le carte in tavola, e che troppo spesso viene appiattito in un unico racconto generico. Nella pratica del Superbonus si sono affermati due schemi contrattuali distinti, con conseguenze diverse per il committente in caso di mancato pagamento del professionista.
Schema 1 - il committente incarica il GC, e il GC incarica il professionista
Il condominio stipula un unico contratto di appalto con il general contractor, che a sua volta incarica direttamente i professionisti necessari. È l'ipotesi del mandato senza rappresentanza, quella che l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto praticabile con le risposte n. 254/2021 e n. 261/2021, ammettendo lo sconto in fattura sul riaddebito delle spese professionali a condizione che il ribaltamento avvenga senza alcun ricarico in favore del mandatario.
In questo schema, se il GC non paga il professionista, il committente non è coobbligato: non ha mai avuto un rapporto contrattuale diretto con quel professionista. Il professionista potrà eventualmente agire contro il committente solo invocando un indebito arricchimento (art. 2041 c.c.) - un'azione residuale e sussidiaria ai sensi dell'art. 2042 c.c., che la giurisprudenza esclude possa essere esperita per la sola insolvenza del proprio debitore, e comunque non equiparabile a una responsabilità diretta.
Schema 2 - il committente incarica direttamente il professionista, e separatamente il GC per i lavori edili
Il condominio conferisce due incarichi distinti: uno ai professionisti (per progettazione, direzione lavori, asseverazioni) e uno al GC, per la sola parte di lavori edili. Il general contractor entra in gioco nei confronti dei professionisti solo per il meccanismo dello sconto in fattura. In questo schema il committente è debitore diretto del compenso professionale: è lui il soggetto che ha conferito l'incarico, a prescindere da cosa poi accada nel meccanismo di sconto e cessione gestito con il GC.
È questo secondo schema quello su cui vale la pena accendere un faro, perché è il meno raccontato e il più insidioso per i committenti: molti condomini che hanno seguito questo modello potrebbero non essere pienamente consapevoli di essere, in questo caso, debitori diretti del professionista - indipendentemente dalle sorti finanziarie del general contractor.
Ed è anche lo schema meno presidiato sul piano fiscale. Quando il pagamento del tecnico incaricato dal committente viene gestito dal GC, infatti, si scivola nel mandato con rappresentanza, ovvero proprio l'ipotesi sulla quale - dopo la risposta n. 480/2021 - l'Agenzia non ha mai fornito l'avallo atteso in materia di sconto in fattura.
E se il general contractor trattiene il valore destinato al tecnico?
C'è un profilo ulteriore, finora poco esplorato, che merita di essere segnalato. Quando il valore corrispondente alla quota di compenso professionale transita dal committente al GC con l'incarico di destinarlo al pagamento del tecnico, quel passaggio non ha la natura di corrispettivo ma di provvista: il general contractor non riceve una somma propria, riceve una somma con un vincolo di destinazione. E chi ha ricevuto denaro in esecuzione di un mandato è tenuto a rimetterlo al mandante (art. 1713 c.c.), il che apre al committente una via di tutela autonoma rispetto a quella del professionista creditore.
Tutto dipende, però, da come il contratto qualifica quel passaggio, ed è un punto che si legge nelle carte e non si presume. Se il valore è stato riconosciuto al general contractor come corrispettivo dei lavori, entra nel suo patrimonio e il mancato pagamento del tecnico resta un inadempimento contrattuale, con il rischio d'impresa che rimane in capo a chi lo ha assunto. Se invece è stato trasferito perché fosse girato a un terzo, la posizione del committente cambia — e cambia, di conseguenza, chi ha titolo per agire.
È una lettura che, sul piano operativo, sposta il baricentro: non più soltanto il professionista che rincorre la propria parcella, ma anche il condominio che può avere un interesse proprio da far valere. E che, per farlo, deve prima sapere che cosa ha effettivamente firmato.
Il punto di contatto tra i due schemi è un altro, e riguarda la firma che il committente appone sulla comunicazione destinata all'Agenzia delle Entrate.
Chi firma la cessione del credito verso l'Agenzia delle Entrate
In entrambi gli schemi, un passaggio resta identico: è il committente a firmare il documento che dice all'Agenzia delle Entrate quanto riconoscere e a chi. Si tratta della Comunicazione dell'opzione prevista dagli articoli 119 e 121 del Decreto-Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio): un modulo con cui il beneficiario indicava l'importo della spesa sostenuta, l'importo del credito ceduto e il soggetto a cui quel credito andava riconosciuto, e che per il Superbonus veniva trasmesso telematicamente dal professionista abilitato che apponeva il visto di conformità. Il committente non si limitava a subire il beneficio, ma era lui stesso a istruire lo Stato su chi pagare e quanto - e ciò valeva soprattutto negli schemi di sconto integrale al 110%, dove il committente non sosteneva alcun esborso diretto.
Un ulteriore elemento riguarda la consapevolezza del committente: il quadro economico, con la suddivisione tra costo dei lavori e compensi per le competenze professionali, veniva visionato e discusso, nonché approvato, in sede di assemblee condominiali e sottoscritto nei successivi contratti di appalto.
I numeri del fenomeno: non casi sporadici
Non si tratta di episodi isolati. Nel maggio 2024 OICE - l'Associazione delle organizzazioni di ingegneria, di architettura e di consulenza tecnico-economica aderente a Confindustria, che conta circa 350 società di ingegneria tra i propri iscritti - ha diffuso una stima costruita su sondaggi condotti nella base associativa: almeno il 30% dei compensi attesi sui cantieri Superbonus non è stato incassato e non lo sarà, mentre per il 20-25% delle attività professionali il mancato incasso rappresentava un rischio di gravi difficoltà finanziarie, per effetto congiunto dei mancati pagamenti e delle mancate cessioni dei crediti maturati.
C'è poi un secondo dato, meno citato ma altrettanto indicativo: oltre un professionista su cinque aveva già dovuto cedere crediti sopportando costi di smobilizzo saliti dal 7% a oltre il 25%, mentre il premio della polizza a copertura delle asseverazioni - su un milione di euro tra lavori e spese - era passato da circa 800 euro a oltre 6.000. Chi non trovava sbocco preferiva non fatturare affatto. I dati sono riferiti alla base associativa OICE, quindi alle società di ingegneria e architettura, e non all'universo dei professionisti tecnici.
Il nodo più delicato: il rischio per i condomini
È qui che il problema può arrivare a toccare direttamente i committenti - ed è probabilmente il punto meno conosciuto di tutta la vicenda.
La norma consentiva l'esercizio delle opzioni di sconto in fattura e cessione del credito in corso d'opera su non più di due stati di avanzamento per ciascun intervento complessivo, ciascuno riferito ad almeno il 30% dell'intervento medesimo (art. 121, comma 1-bis, del Decreto-Legge n. 34/2020): è su quella base, comprensiva anche della quota di compensi professionali, che il credito veniva ceduto e monetizzato.
Il rischio reale, seppur non automatico, è questo: se il general contractor entra in una situazione di crisi conclamata - una composizione negoziata, un concordato, una liquidazione giudiziale - e non è più in grado di soddisfare i propri debiti, il professionista si trova a dover recuperare il proprio compenso. Nello schema 2 la strada è diretta, perché il committente è il suo debitore. Nello schema 1, invece, l'unica via verso il committente resta l'indebito arricchimento, che per i limiti già visti di rado arriva a segno.
Solo se nessuna di queste strade consente il recupero, e ricorrendo i presupposti dell'art. 26 del d.P.R. n. 633/1972 - tra cui l'assoggettamento del debitore a procedura concorsuale - il professionista può arrivare a emettere una nota di credito sulla fattura relativa alla propria prestazione.
È a questo punto che si apre la questione più delicata, e va detto subito che si tratta di una questione aperta e non di un esito acquisito. Se quella spesa era stata conteggiata nel SAL utile a raggiungere la soglia del 30%, la rettifica solleva il tema della tenuta documentale di quel SAL, e con essa quello del recupero della detrazione a carico del committente beneficiario (art. 121, comma 5, del Decreto-Legge n. 34/2020).
Le obiezioni tecniche, però, sono serie. Nello schema 1 la nota di credito colpisce la fattura emessa verso il general contractor - che è il debitore del professionista - e non il documento che il GC ha riaddebitato al committente. La spesa del beneficiario, inoltre, si considera sostenuta nel momento in cui lo sconto è stato applicato e l'opzione comunicata, sicché quanto accade a valle nei rapporti tra GC e propri fornitori non retroagisce su quel presupposto. E nello schema 2, dove il debitore è il condominio, la nota di credito per mancato pagamento non è di regola praticabile, perché quel debitore è normalmente solvibile.
Resta però un'area grigia che nessuno ha ancora presidiato. Il Decreto-Legge n. 212/2023 (Salva SAL), convertito senza modificazioni dalla Legge n. 17/2024, ha messo al riparo dal recupero le detrazioni relative ai SAL effettuati fino al 31 dicembre 2023 in caso di mancata ultimazione dell'intervento, ma ha tenuto ferma la disciplina del recupero e dell'eventuale responsabilità solidale quando venga accertata la carenza, anche parziale, degli altri requisiti. La copertura, insomma, non si estende a un SAL ritenuto documentalmente scoperto per ragioni diverse dal mancato completamento delle opere.
In sintesi: non è il semplice mancato pagamento a mettere a rischio il condomino - su questo non ci sono dubbi - ma l'ipotesi, oggi priva di pronunce e di chiarimenti dell'Amministrazione finanziaria, che una rettifica documentale intervenuta a valle possa incidere sul SAL che aveva legittimato l'intera operazione di sconto e cessione.
Perché riguarda tutti, non solo "gli addetti ai lavori"
Il condominio e i singoli condòmini sono stati i reali beneficiari dell'operazione: l'immobile è stato efficientato, il suo valore è aumentato, e - negli schemi di sconto integrale (110%) - il committente non ha sostenuto alcun esborso diretto. Proprio per questo, gli operatori del settore sottolineano che la vicenda dei pagamenti mancati alla filiera professionale non può essere derubricata a "lite tra privati": nello schema 2, in particolare, il committente è parte diretta del rapporto con il professionista, e non può considerarsi estraneo alle sue sorti.
L'illusione del Superbonus a costo zero lascia così spazio a una realtà complessa fatta di contenziosi e responsabilità non risolte. Molti condòmini vivono con la convinzione di aver pagato tramite la cessione del credito e di essere ormai del tutto al sicuro da qualsiasi rivalsa. In realtà, comprendere la natura dello schema contrattuale sottoscritto e verificare che l'intera filiera tecnica sia stata regolarmente saldata è l'unica vera tutela per evitare di trovarsi, a cantieri conclusi, ad affrontare azioni di recupero crediti o accertamenti dell'Agenzia delle Entrate.
Le domande aperte per chi vuole approfondire
- Quanti general contractor italiani, oggi in crisi o già in composizione negoziata, concordato o liquidazione giudiziale, hanno lasciato professionisti scoperti sui cantieri Superbonus?
- Quanti condomini che hanno operato secondo lo schema 2 sono consapevoli di essere debitori diretti dei professionisti incaricati?
- Quanti condomini hanno verificato se le fatture professionali conteggiate nel proprio SAL siano state effettivamente saldate lungo la filiera?
- Che orientamento sta maturando la giurisprudenza tributaria sul rapporto tra rettifiche documentali e tenuta del SAL già comunicato?
