Sono trascorsi poco più di due anni dalla conversione in legge del Decreto Salva Casa (il Decreto-Legge n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024), eppure alcune delle disposizioni più importanti non sembrano ancora recepite da chi deve applicarle sul campo.
Non è un mistero che esistano formulazioni dubbie, con vuoti che la giurisprudenza sta provando a colmare al posto del legislatore, ma alcune procedure dovrebbero ormai essere patrimonio comune. È il caso della nuova sanatoria di cui all'art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) – da noi ribattezzata sanatoria «dinamica» per differenziarla da quella «statica» di cui all'art. 36 – che tra le altre cose ha reso perentori i tempi della decisione, con il silenzio-assenso sull'istanza di permesso in sanatoria decorsi 45 giorni e il consolidamento della SCIA non inibita entro 30 giorni.
Ma cosa accade se, sulla domanda di sanatoria ai sensi dell'art. 36-bis, il Comune risponde quando il termine è già scaduto? Quanto tempo ha davvero l'ufficio per dire di no, e da quando si conta? Un diniego che arriva fuori termine può ancora farti demolire?
A questi interrogativi risponde il TAR Veneto con la sentenza n. 70 del 17 gennaio 2026, che chiarisce uno degli aspetti più sottovalutati quando si presenta una sanatoria dinamica ex art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, ovvero che i termini per decidere sono perentori e che, scaduti, il potere di negare la sanatoria è consumato. Chi ha depositato la pratica può quindi avere già in mano il titolo mentre l'ufficio gli scrive che la domanda non è ammissibile. Non spostano quella data il preavviso di rigetto arrivato fuori tempo, le osservazioni scambiate nel frattempo, il numero delle ragioni ostative messe in fila dal Comune.
Il termine non è un promemoria interno all'ufficio ma il confine del potere di intervenire in via ordinaria, e si ferma soltanto nei casi che la legge tipizza. Superato quel confine, ciò che il Comune adotta non è più un diniego, ma un annullamento d'ufficio, e sta in piedi soltanto se ha i presupposti dell'art. 21-nonies della Legge n. 241/1990.
SCIA in sanatoria respinta dopo oltre quattro mesi, come nasce il contenzioso
Due eredi si ritrovano proprietari di un'abitazione ricavata in un complesso costruito nei primi anni ottanta da una cooperativa edilizia. Il padre l'aveva comprata pochi mesi prima, con un atto in cui erano stati richiamati, ai fini della validità della compravendita, i titoli originari del fabbricato.
Alla fine di ottobre 2024 è ancora lui a depositare sul portale telematico comunale, tramite il tecnico incaricato, una SCIA in sanatoria. L'atto è costruito su più piani, perché richiama insieme le tolleranze dell'art. 34-bis, la sanatoria delle parziali difformità dell'art. 36-bis e la regolarizzazione delle opere eseguite senza segnalazione o in difformità da essa.
Poi, per mesi, non accade nulla. Il Comune si fa vivo il 7 marzo 2025, con un preavviso di rigetto che elenca sei ragioni di inammissibilità. L'interessato replica con osservazioni e il 21 marzo arriva il diniego definitivo, che ne conferma quattro.
Contro quel provvedimento gli eredi propongono ricorso, deducendone l'illegittimità sotto più profili. Uno di questi punta dritto sul tempo, perché lamenta la violazione dell'art. 36-bis e dell'art. 19 della Legge n. 241/1990, sostenendo che l'ufficio sia intervenuto quando il potere di fermare la segnalazione era ormai esaurito.
Sanatoria art. 36-bis, quali sono i termini per il permesso e per la SCIA
Per comprendere la decisione dei giudici di primo grado è necessario ricordare che il Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024, ha spezzato in due l'accertamento di conformità del d.P.R. n. 380/2001:
- all'art. 36 restano le ipotesi più gravi, ovvero gli interventi realizzati in assenza di titolo o in totale difformità, con la doppia conformità piena da dimostrare, urbanistica ed edilizia, in entrambi i momenti;
- l'art. 36-bis prende invece le parziali difformità, le opere legate alla SCIA e le variazioni essenziali, e chiede una conformità asimmetrica, urbanistica al momento della domanda ed edilizia secondo i requisiti dell'epoca in cui si è costruito.
Quest'ultima è la sanatoria dinamica, che la sentenza chiama semplificata, anche se di semplificato vi è il solo procedimento e non il presupposto.
Tra le previsioni dell'art. 36-bis, tutte di rilievo e per le quali rinviamo al nostro approfondimento dedicato, il comma 6 fissa tempi perentori che cambiano a seconda del titolo richiesto:
- nel caso di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile dell'ufficio deve pronunciarsi con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la domanda si intende accolta;
- nel caso di SCIA in sanatoria vale il termine dell'art. 19, comma 6-bis, della Legge n. 241/1990, che in materia edilizia è di trenta giorni.
Sul permesso il silenzio vale accoglimento; sulla segnalazione il titolo si consolida come qualsiasi altra SCIA non inibita.
Cosa può fare il Comune quando i termini della sanatoria sono scaduti
Alla luce di questo quadro, i giudici veneti ribadiscono che anche la SCIA a sanatoria segue la sorte della segnalazione ordinaria e si consolida se non viene inibita nei trenta giorni. Da quel momento il potere inibitorio non c'è più.
La perentorietà, nell'art. 36-bis, non è lasciata all'interprete. La norma stabilisce che le determinazioni assunte dall'ufficio dopo la scadenza sono inefficaci, ribadendo quanto già previsto dall'art. 2, comma 8-bis, della Legge n. 241/1990, che a sua volta fa salvo l'art. 21-nonies. Le eccezioni al conteggio sono due, entrambe tipiche. L'interruzione chiede un atto motivato, adottato entro il termine, che rappresenti esigenze istruttorie puntuali, e il conteggio riparte da capo dalla ricezione degli elementi richiesti. La sospensione opera quando le opere sono state eseguite in assenza o in difformità dall'autorizzazione paesaggistica e dura fino alla definizione del procedimento di compatibilità.
Nella vicenda decisa il conteggio non si è mai fermato. La segnalazione era stata depositata il 30 ottobre 2024, si era consolidata trenta giorni dopo, e il preavviso di rigetto è arrivato solo il 7 marzo 2025.
Che cosa resta allora all'amministrazione? L'autotutela, richiamata dall'art. 19, comma 4, e disciplinata dall'art. 21-nonies. Ma l'autotutela ha un prezzo, e il prezzo è la motivazione. L'interesse pubblico che giustifica la rimozione del titolo deve essere «altro e diverso» rispetto al mero ripristino della legalità violata, come ricorda un consolidato orientamento del Consiglio di Stato, e va comparato con l'interesse del privato a conservare ciò che ha ottenuto. Non basta ripetere in astratto gli stessi interessi che la norma violata già protegge, perché la motivazione deve arrivare a indicare le esigenze pubbliche specifiche che impongono di eliminare l'atto.
Il provvedimento impugnato, osservano i giudici amministrativi, su questo tace del tutto. Nessun interesse ulteriore indicato, nessuna ponderazione esplicitata, nessuna traccia del giudizio comparativo.
Diniego tardivo sulla SCIA in sanatoria, cosa deve verificare il tecnico
Dal punto di vista tecnico, la pronuncia sposta il primo controllo della pratica dal progetto al calendario, perché è sulla sequenza delle date che si misura tutto il resto.
E conviene guardare da vicino che cosa interrompe davvero. Non ogni lettera dell'ufficio ferma l'orologio, perché la norma chiede un atto motivato, con esigenze istruttorie formulate in modo puntuale e adottato entro il termine. Una richiesta generica di integrazioni, o arrivata il giorno dopo la scadenza, non riporta indietro le lancette.
Va detto con altrettanta chiarezza che la sentenza non afferma che le opere fossero sanabili. La decisione si arresta prima, sul piano procedimentale, perché il motivo accolto ha carattere assorbente e le ragioni di inammissibilità non sono mai state esaminate nel merito. Il consolidamento non rende legittimo ciò che legittimo non era. Sposta soltanto forma e peso di ciò che l'amministrazione deve fare per rimetterlo in discussione, e protegge soltanto la segnalazione presentata dentro il perimetro dell'art. 36-bis.
Sul piano sistematico, e al di fuori di quanto deciso, va ricordato che l'annullamento d'ufficio non è esercitabile per sempre, perché l'art. 21-nonies lo consente entro un termine ragionevole e comunque non oltre sei mesi, ridotti dalla Legge n. 182/2025, salvo che il titolo sia stato ottenuto con dichiarazioni false per effetto di condotte costituenti reato accertate con sentenza passata in giudicato.
Sanatoria art. 36-bis e termini perentori, cosa cambia per professionisti e Comuni
In conclusione, il TAR Veneto ha accolto il ricorso e ha annullato il diniego comunale.
È una pronuncia che conferma quanto conti il metodo, e non solo il merito, nelle istanze di sanatoria ex art. 36-bis, dove le scadenze vanno presidiate con la stessa cura degli elaborati. Vale per chi presenta la pratica e vale per i tecnici comunali che, scaduti i termini del comma 6, possono ancora intervenire, ma solo con un annullamento d'ufficio che regga sulla motivazione.
Nella sanatoria dinamica il tempo non accompagna il procedimento, lo chiude.
Domande frequenti sui termini della sanatoria art. 36-bis
Quando si forma il silenzio assenso sulla sanatoria art. 36-bis?
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il silenzio vale accoglimento decorsi quarantacinque giorni. Per la SCIA in sanatoria il termine è di trenta giorni, per effetto del rinvio all'art. 19, comma 6-bis, della Legge n. 241/1990, e alla scadenza il titolo si consolida.
Il Comune può annullare una SCIA in sanatoria già consolidata?
Le determinazioni adottate oltre il termine sono inefficaci, quindi il Comune può rimuovere il titolo soltanto in autotutela ai sensi dell'art. 21-nonies della Legge n. 241/1990, indicando un interesse pubblico ulteriore rispetto al ripristino della legalità, comparandolo con l'interesse del privato e agendo entro un termine ragionevole e comunque non oltre sei mesi.
Come si ottiene l'attestazione di decorrenza dei termini?
Si chiede al Comune, tenuto a rilasciarla in via telematica ai sensi dell'art. 36-bis, comma 6, del d.P.R. n. 380/2001, con attestazione del decorso dei termini e dell'avvenuta formazione del titolo. Trascorsi dieci giorni dalla richiesta senza risposta, l'interessato può agire contro il silenzio con l'azione prevista dall'art. 31 del codice del processo amministrativo.
