Terzo condono e vincolo idrogeologico: interviene la Cassazione

La possibilità di ottenere una sanatoria edilizia per una nuova costruzione realizzata in zona soggetta a vincolo idrogeologico è da sempre oggetto di ampio dibattito, soprattutto nei casi in cui le Regioni a statuto speciale abbiano introdotto normative di recepimento non perfettamente allineate ai limiti imposti dalla disciplina statale.

Tra queste, spicca la legge n. 326/2003, che con l’art. 32 ha introdotto il cosiddetto “terzo condono”, particolarmente restrittivo in presenza di vincoli ambientali e paesaggistici.

A chiarire la questione interviene la Corte di Cassazione con la sentenza 22 luglio 2025, n. 26660, ribadendo un principio già consolidato: in presenza di vincoli di inedificabilità assoluta, la sanatoria straordinaria è radicalmente inammissibile. E ciò vale anche laddove sussistano normative regionali che sembrano estenderne l’ambito applicativo.

Vincolo di inedificabilità: la Cassazione sul terzo condono edilizio

Il caso esaminato riguardava la realizzazione, in assenza totale di titolo edilizio, di un manufatto di circa 70 mq destinato ad abitazione, insistente su area soggetta a vincolo idrogeologico. Secondo il ricorrente, la disciplina regionale siciliana — e in particolare l’art. 24 della L.R. n. 15/2004 — avrebbe consentito la sanatoria anche in tale ipotesi. Una tesi ritenuta infondata dagli ermellini, che hanno colto l’occasione per riaffermare i limiti invalicabili del sistema di sanatoria straordinaria e l’illegittimità costituzionale della norma regionale.

Vediamo perché, partendo da un'analisi della normativa di riferimento.