Chi è il soggetto abilitato a presentare un titolo edilizio (CILA, SCIA, DIA, permesso di costruire), e su un sottotetto condominiale può farlo automaticamente il proprietario dell'appartamento sottostante? È sufficiente dichiararsi proprietari esclusivi del vano, oppure il Comune deve accertare il titolo prima di lasciar valere l'assenso edilizio? E su chi ricade l'onere di dimostrare la proprietà quando il regolamento di condominio annovera il sottotetto fra le parti comuni?
A questi interrogativi risponde il Consiglio di Stato con la sentenza n. 1843 del 9 marzo 2026, che mette al centro non le caratteristiche strutturali del sottotetto, ma il nodo che le precede, ovvero la prova del titolo che legittima chi chiede di intervenire. I giudici d'appello ribadiscono un principio dal risvolto pratico immediato, perché il titolo edilizio, ai sensi dell'art. 11 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), può essere rilasciato soltanto a chi sia proprietario dell'immobile o abbia comunque titolo per intervenire, e proprio per questo l'amministrazione è tenuta a verificare quella legittimazione prima di lasciar produrre effetti all'istanza, anche quando sia sollecitata da terzi.
Sottotetto trasformato e DIA annullata in autotutela
La vicenda nasce da una dichiarazione di inizio attività presentata nel 2014 per realizzare una scala di collegamento tra un appartamento e il sovrastante sottotetto e per sostituire il vecchio soffitto leggero con un solaio portante. Nel presentare la pratica la proprietaria dell'alloggio aveva autocertificato di essere proprietaria esclusiva del vano.
Su segnalazione di altre condòmine, che si affermavano comproprietarie pro quota in forza del regolamento di condominio, il Comune annullava in autotutela il titolo per difetto di prova della proprietà in capo alla dichiarante. Il giudice di primo grado confermava l'annullamento, perché il regolamento individua con precisione le parti comuni dell'edificio e vi include espressamente il sottotetto.
Contro quella decisione proponeva appello, deducendo in via principale che il sottotetto, per le sue caratteristiche strutturali, non fosse destinato a uso comune e che l'art. 1117 c.c. le riconoscesse la proprietà esclusiva, con una sentenza di primo grado a suo dire formalista nel negarle l'accertamento del diritto. Restavano sullo sfondo gli altri due motivi, sulla distinzione tra i due edifici contigui e sull'omessa pronuncia in tema di risarcimento.
Art. 11 del Testo Unico Edilizia e onere della prova della proprietà
Sul piano normativo il perno resta l'art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, che subordina il titolo alla proprietà o alla disponibilità del bene e impone all'amministrazione di respingere l'istanza quando la legittimazione non sia adeguatamente documentata.
A questo nucleo si affiancano le regole sull'autocertificazione del d.P.R. n. 445/2000, con cui la richiedente aveva attestato la proprietà esclusiva, e la presunzione di comunione delle parti dell'edificio dettata dall'art. 1117 c.c. Sul versante probatorio operano l'art. 2697 c.c. e l'art. 64, comma 1, del Codice del processo amministrativo, che pongono su chi afferma un diritto l'onere di dimostrarlo, qui esibendo il titolo di acquisto della proprietà esclusiva.
Quando la proprietà è contestata il titolo edilizio non si autocertifica
Alla luce di questo quadro, Palazzo Spada ribadisce che l'amministrazione, di fronte a una contestazione sulla titolarità del bene, deve svolgere le indagini istruttorie necessarie a saggiare la fondatezza dei rilievi, senza però sostituirsi all'autorità giudiziaria nelle valutazioni civilistiche e fermandosi quando l'interessato non sia in grado di offrire elementi prima facie attendibili. È una verifica di tipo sommario, che non decide la proprietà ma misura la solidità della pretesa di chi chiede di costruire, in linea con un orientamento costante richiamato dalla stessa pronuncia, fra cui Consiglio di Stato (sentenza n. 1563/2024).
Calato sul caso, il principio porta i giudici a dare rilievo alle evidenze prodotte contro l'appellante. Il regolamento di condominio include in modo esplicito il sottotetto fra le parti comuni, e una nota dell'ente di edilizia residenziale pubblica (già IACP) esclude che il vano sia stato venduto insieme agli alloggi dell'ultimo piano. A fronte di ciò la richiedente non produce alcun titolo di acquisto, limitandosi a invocare le caratteristiche del locale e la presunzione dell'art. 1117 c.c.
Su entrambi i fronti la risposta è netta. La presunzione di comunione non rileva quando il regolamento già qualifica il vano come comune, e le caratteristiche del sottotetto, lungi dal deporre per la proprietà esclusiva, confermano la destinazione condominiale, poiché il locale è raggiungibile dalla scala comune, ospita le travi di sostegno del tetto e funge da intercapedine isolante per l'intero edificio. I giudici osservano inoltre che la stessa istanza di sanatoria poi presentata, là dove richiama il consenso di altri condòmini all'uso del vano, assume valore di ammissione e conferma l'assenza di una proprietà esclusiva.
Legittimazione al titolo e proprietà civilistica, due piani da non confondere
Dal punto di vista tecnico la pronuncia è utile soprattutto perché tiene distinti due piani che nella pratica si tende a sovrapporre, ovvero la legittimazione a ottenere il titolo edilizio e la titolarità civilistica del bene. Va detto con chiarezza che la decisione non stabilisce chi sia il proprietario del sottotetto, perché su quel terreno si arresta prima, sul piano della prova, e l'accertamento pieno della proprietà resta affidato al giudice civile, mentre i giudici amministrativi si limitano a constatare che la richiedente non ha dimostrato la legittimazione richiesta.
Sul piano sistematico, e anche se la pronuncia non lo sviluppa, per il tecnico che redige una pratica su parti potenzialmente comuni la verifica preventiva del regolamento e delle tabelle millesimali diventa il passaggio dirimente. Un assenso ottenuto su una legittimazione fragile resta infatti esposto all'annullamento anche a distanza di tempo, come qui accaduto con il titolo in sanatoria prima rilasciato e poi rimosso.
Cosa cambia per chi progetta su sottotetti e parti comuni
In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto l'appello e confermato la legittimità dell'annullamento del titolo, riconoscendo che l'amministrazione ha agito correttamente nel pretendere la prova della proprietà di fronte a una contestazione documentata.
La pronuncia impone ai progettisti e ai tecnici comunali un metodo prudente quando l'intervento ricade su vani che il regolamento condominiale colloca tra le parti comuni, perché di fronte a una contestazione documentata una semplice autodichiarazione non regge e trascina con sé l'intero titolo edilizio.
Si conferma così un indirizzo ormai consolidato, che tiene fermo il dovere dell'amministrazione di controllare la legittimazione senza invadere il campo del giudice civile e che lascia sulle spalle di chi vuole costruire il peso di dimostrare il proprio diritto. Il messaggio per chi opera sul costruito è che la solidità di un intervento si gioca prima ancora del cantiere, sulla carta che prova chi può davvero disporre del bene.
