Le tolleranze costruttive sono sempre state considerate un tema marginale, almeno fino a quando non ci si trova a doverle gestire in un atto di compravendita. Con le modifiche introdotte dal D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) convertito in Legge n. 105/2024, l’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ha assunto una struttura molto più articolata.
Le nuove tolleranze costruttive dopo il Salva Casa
Oggi non parliamo più di una sola categoria di tolleranze, ma di un sistema che distingue chiaramente:
- quelle legate a parametri misurabili, le tolleranze costruttive;
- quelle tipiche della fase esecutiva e alla fisiologia del cantiere, le tolleranze esecutive;
- le tolleranze ordinarie;
- quelle “straordinarie”, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, con soglie differenziate dal 2% al 6%.
Un nuovo sistema in cui il legislatore ha deciso di valorizzare l’epoca di realizzazione dell’abuso, la quadratura dell’unità immobiliare ma soprattutto la figura del tecnico.
Tolleranze costruttive: il problema operativo
Così come previsto al comma 3 dell’art. 34-bis, le tolleranze, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili;
- nei procedimenti edilizi, direttamente nella modulistica;
- negli atti tra privati (trasferimenti, costituzioni, scioglimenti di diritti reali), tramite dichiarazione asseverata.
Ed è proprio qui che nasce il problema operativo perché la norma dice che serve una dichiarazione asseverata, ma non dice come costruirla. Mentre la modulistica edilizia indica esattamente come dichiarare le tolleranze, nel caso di atti tra privati non esiste un modello di attestazione né la norma dice cosa fare.
E chi lavora sul campo lo sa bene:
- ogni notaio chiede un’impostazione diversa;
- ogni tecnico utilizza modelli propri;
- spesso manca un documento realmente strutturato, completo e difendibile.
Il modello di attestazione delle tolleranze
Partendo da queste criticità, noi di LavoriPubblici.it abbiamo costruito un modello che prova a colmare questo vuoto operativo e che non fosse una semplice dichiarazione, ma uno strumento operativo completo.
L’obiettivo è stato realizzare un documento che fosse contemporaneamente:
- coerente con l’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001;
- utilizzabile su tutto il territorio nazionale;
- idoneo per essere allegato a un atto notarile;
- tecnicamente solido e giuridicamente difendibile.
I quattro elementi chiave del modello
Il modello allegato non è una semplice “attestazione”, ma una struttura costruita su quattro pilastri fondamentali.
1. La data di realizzazione delle tolleranze
È il primo vero snodo che oggi rappresenta il vero elemento discriminante. Dopo il Salva Casa, distinguere tra interventi realizzati prima o dopo il 24 maggio 2024 non è un dettaglio, ma incide direttamente:
- sulle percentuali applicabili;
- sulla tipologia di tolleranza;
- sulla legittimità stessa della qualificazione.
Per questo il modello prevede una sezione autonoma con:
- attestazione della data;
- elementi a supporto;
- collegamento con il titolo edilizio.
2. La qualificazione normativa della difformità
Non basta dire “è una tolleranza”. Il tecnico deve indicare quale tolleranza:
- comma 1;
- comma 1-bis;
- comma 2;
- comma 2-bis;
- comma 1-ter.
E deve farlo in modo coerente con la data e con la natura della difformità.
Questa è una delle parti più delicate, perché da qui passa la corretta applicazione della norma.
3. La rappresentazione tecnica: gli elaborati grafici
Uno degli aspetti più innovativi è l’introduzione dell’elaborato grafico rappresentativo delle tolleranze.
La tolleranza non può più essere solo dichiarata, deve essere misurata, localizzata e rappresentata.
Per questo il modello prevede espressamente:
- stato legittimo;
- stato di fatto;
- confronto grafico;
- evidenziazione degli scostamenti.
È un passaggio fondamentale, soprattutto in sede di rogito.
4. Il profilo sismico (comma 3-bis)
Qui si gioca una partita spesso sottovalutata. Per gli immobili in zona sismica, il tecnico deve attestare:
- il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione;
- e gestire il rapporto con il procedimento regionale (art. 94 e 94-bis del d.P.R. n. 380/2001).
Il modello integra questo passaggio in modo esplicito, evitando uno degli errori più frequenti nella pratica.
Il limite dei diritti dei terzi
Un ultimo aspetto, spesso trascurato, riguarda il comma 3-ter. La norma è chiara: le tolleranze non possono mai comportare una limitazione dei diritti dei terzi.
Non è qualcosa che il tecnico può attestare, ma è un limite che deve essere esplicitato. Per questo il modello contiene una clausola di salvaguardia, che separa correttamente:
- il piano edilizio;
- dal piano civilistico.
Un modello pensato per essere utilizzato davvero
Il risultato è un documento che prova a risolvere un problema reale: dare ai tecnici uno strumento che non sia solo formalmente corretto, ma operativamente utilizzabile.
Un modello che:
- aiuta a evitare errori nella qualificazione delle difformità;
- rende tracciabile il ragionamento tecnico;
- e può essere allegato a un atto senza necessità di continue integrazioni.
Scarica il modello
Il modello di attestazione delle tolleranze costruttive ed esecutive è disponibile in allegato a questo articolo e può essere utilizzato come base operativa per la redazione delle dichiarazioni asseverate ai sensi dell’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001.
Un punto di partenza operativo per affrontare un tema che, oggi più che mai, non può più essere gestito in modo approssimativo, soprattutto quando entra nel perimetro della circolazione immobiliare.
