Come si dimostra in giudizio lo stato legittimo di un immobile? Quando si possono invocare le tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia)? Possono essere utilizzate per giustificare una veranda?
Tolleranze costruttive e stato legittimo: la sentenza del TAR Lazio
Torniamo a parlare di “stato legittimo” (art. 9-bis, comma 1-bis) e “tolleranze costruttive” (art. 34-bis), sui quali il Decreto Legge n. 69/2024 (Salva Casa), convertito in Legge n. 105/2024, è copiosamente intervenuto con le ultime modifiche al Testo Unico Edilizia (TUE).
Due aspetti definiti all’interno del TUE che si intrecciano tra loro e che sono necessariamente legati da un unico filo conduttore. Tutto parte dallo stato legittimo: per intervenire su immobile è necessario verificare che il suo stato di fatto sia conforme allo stato legittimo (stato di progetto che discende dai titoli edilizi che sono stati presentati nel tempo).
Qualsiasi differenza tra stato di fatto e stato legittimo rappresenta una difformità edilizia che può essere gestita:
- tramite l’art. 34-bis relativo alle tolleranze costruttive;
- mediante il nuovo art. 34-ter che definisce i casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo (variante ante ’77 e agibilità sanante);
- utilizzando una delle due procedure di accertamento di conformità di cui agli artt. 36 (sanatoria ordinaria per abusi totali) e 36-bis (sanatoria semplificata per abusi parziali e variazioni essenziali).
Nei restanti casi, l’abuso va eliminato.
Della possibilità di applicare le tolleranze costruttive ne ha recentemente parlato il TAR Lazio che, con la sentenza n. 13598 del 10 luglio 2025, conferma alcuni principi chiave che discendono proprio dal concetto di stato legittimo.
Nel caso di specie, la controversia trae origine da un ordine per la demolizione di una veranda chiusa a vetri, di circa 1,80 x 1,70 m, ricavata su un balcone. Il proprietario, destinatario del provvedimento, sosteneva che l’opera risalisse alla costruzione originaria degli anni ’50 e che, comunque, ricadesse nelle tolleranze costruttive, in quanto inferiore al 2% della superficie utile lorda.
