Variazioni essenziali in area vincolata: il Consiglio di Stato ribalta il TAR

Variazioni essenziali in area vincolata: la sentenza del Consiglio di Stato

In questo quadro interviene la sentenza n. 5211 del 12 marzo 2025, con cui il TAR Lazio aveva confermato l’ordine di demolizione di una villa realizzata circa quarant’anni fa (quarant’anni senza aver dato alcun problema a nessuno). Durante un sopralluogo, il Comune aveva accertato una traslazione di circa 39 metri (trentanove metri), rispetto all’area di sedime autorizzata, con rotazione della sagoma e totale assenza di sovrapposizione con la posizione assentita.

Trattandosi di area soggetta a vincolo idrogeologico, l’amministrazione aveva applicato automaticamente il previgente art. 32, comma 3, qualificando la difformità come variazione essenziale e dunque come totale difformità, imponendo la demolizione.

Gli appellanti avevano contestato questa impostazione, sostenendo che la traslazione non integrasse una variazione essenziale, ma un abuso parziale riconducibile all’art. 34 (con possibilità di fiscalizzazione). A supporto, era stato depositato uno studio geologico-idrogeologico che escludeva qualsiasi incidenza dello spostamento sulla stabilità dell’area.

Il TAR aveva ignorato tali elementi. Da qui l’appello e la sentenza n. 9428 dell'1 dicembre 2025 resa dal Consiglio di Stato che è utile analizzare circoscrivendo prima il quadro normativo di riferimento.