Prima casa: il Fisco sulle agevolazioni per immobili adiacenti accorpati

È possibile applicare le agevolazioni “prima casa” nel caso in cui si acquistino due unità immobiliari adiacenti, oppure quando si compra nel tempo un appartamento confinante con quello in cui già abita, con l’obiettivo di unirli e ricavarne un’unica abitazione?

A rispondere al dubbio (neanche tanto raro) di un contribuente è Fisco Oggi, fornendo alcune indicazioni operative molto utili, soprattutto per chi segue operazioni immobiliari collegate a interventi di ristrutturazione e accorpamento.

Agevolazioni prima casa: accorpamento di immobili adiacenti e chiarimenti del Fisco

Nello specifico, la questione riguarda l’acquisto di due unità immobiliari contigue, destinate a essere fuse in un’unica abitazione.

Il dubbio nasce da due profili ricorrenti:

• da un lato, il fatto che l’agevolazione sia tradizionalmente riferita a una sola unità immobiliare;
• dall’altro, le diverse modalità di acquisto: contemporaneo delle due unità oppure successivo, con l’acquisto di un immobile confinante rispetto a quello già posseduto

Secondo quanto previsto dalla normativa, le agevolazioni “prima casa”, ai sensi della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, consistono in un trattamento fiscale applicabile all’acquisto dell’abitazione principale, che si traduce in una riduzione significativa delle imposte indirette sull’atto di compravendita:

• se il venditore è un privato o un’impresa in esenzione IVA, l’imposta di registro scende al 2% (anziché 9%);
• se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’aliquota IVA è ridotta al 4%;
• le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa.

Esse si applicano solo se sono rispettate tutte le seguenti condizioni:

• l'abitazione acquistata deve non rientrare nelle categorie catastali di lusso, cioè non deve essere classificata come A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di pregio storico o artistico);
• sono invece ammesse tutte le altre categorie residenziali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7), purché l’immobile, nel suo assetto finale, mantenga tali caratteristiche;
• l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza, oppure nel Comune in cui l’acquirente si impegna a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. La dichiarazione di impegno va resa nell’atto notarile. Il mancato trasferimento della residenza entro il termine comporta la decadenza dall’agevolazione, salvo cause di forza maggiore riconosciute;
• al momento dell’acquisto, l’acquirente non deve essere titolare, nemmeno in quota o in comunione con altri, di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altro immobile situato nello stesso Comune.

Inoltre, in linea generale, l’acquirente non deve essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di un altro immobile acquistato in passato con le agevolazioni “prima casa”. Tuttavia, oggi la norma consente una possibilità importante: è ammesso acquistare una nuova “prima casa” anche se se ne possiede già un’altra acquistata con agevolazioni, a condizione che la precedente venga venduta entro due anni dal nuovo acquisto.