Cambio di destinazione d’uso unità seminterrate e al primo piano fuori terra: i limiti del Salva Casa

Tra le novità introdotte dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) spicca la riformulazione dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che disciplina il cambio di destinazione d’uso. La nuova versione della norma punta a semplificare le procedure, differenziando tra mutamenti “orizzontali” (tra categorie omogenee) e “verticali” (tra categorie funzionalmente autonome).

In particolare, il legislatore ha introdotto una disciplina semplificata per il mutamento d’uso delle singole unità immobiliari, anche tra categorie diverse, come il passaggio da magazzino a residenziale. Ma con un'importante eccezione: per le unità poste al primo piano fuori terra o nei piani seminterrati, la nuova disciplina non è automaticamente applicabile.

La norma “incompleta”: serve l’intervento regionale

L’art. 23-ter, comma 1-quater, ultimo periodo, stabilisce infatti che:

“Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1-quinquies si applicano anche a dette unità immobiliari”.

Tradotto: senza una legge regionale che consenta ai Comuni di applicare la semplificazione anche a queste unità, il cambio di destinazione d’uso resta soggetto a permesso di costruire.

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