Cambio di destinazione d’uso del sottotetto: il TAR Campania chiarisce i limiti per l’Amministrazione

È sempre sufficiente un uso diverso per configurare un cambio di destinazione d’uso del sottotetto? Quali sono i reali criteri per qualificare un mutamento urbanisticamente rilevante? E fino a che punto l’Amministrazione è tenuta a motivare e istruire correttamente un’ordinanza di demolizione?

Cambio di destinazione d’uso del sottotetto: la sentenza del TAR Campania

Domande quanto mai attuali per i tecnici che si trovano quotidianamente a gestire situazioni “grigie”, come il recupero dei sottotetti e il cambio di destinazione d’uso, un terreno ancora insidioso nonostante le recenti modifiche apportate al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) arrivate dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), che ha introdotto importanti novità anche in materia di destinazioni d’uso (art. 23-ter TUE).

L’argomento è stato (nuovamente) affrontato dal TAR Campania che, con la sentenza n. 3874 del 20 maggio 2025, ha fatto chiarezza su alcuni aspetti operativi, ribadendo principi fondamentali in tema di onere probatorio, di corretta applicazione dell’art. 23-ter e di tutela delle garanzie dei privati.

Nel caso oggetto del contenzioso viene chiesto l’annullamento di un ordine di demolizione emesso dal Comune ai sensi dell’art. 31 del Testo Unico Edilizia, relativo ad un presunto cambio di destinazione d’uso del locale sottotetto, che secondo l’Amministrazione avrebbe determinato “un organismo edilizio con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile”.

Secondo il ricorrente l’ordinanza sarebbe illegittima in quanto:

• non sarebbero evincibili le ragioni su cui si baserebbe l’assunto cambio di destinazione d’uso, non essendo indicate quali siano le opere che avrebbero determinato “un organismo edilizio con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile” con riferimento al locale sottotetto;
• l’edificio in contestazione non avrebbe subito alcuna variazione volumetrica, risultando conforme ai titoli edilizi rilasciati nel tempo quanto a sagoma e prospetti.

Dunque, secondo il ricorrente, il Comune non avrebbe potuto fare applicazione del regime sanzionatorio di cui all’art. 31 del T.U. 380/01.

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