Cambio di destinazione d’uso del sottotetto: il TAR Campania chiarisce i limiti per l’Amministrazione

Il principio affermato dal TAR: il difetto di motivazione e la corretta applicazione dell’art. 23-ter TUE

Su questo punto il TAR Campania è stato netto: l’ordinanza comunale risulta viziata da un evidente difetto di istruttoria e di motivazione, non essendo stati forniti elementi concreti in grado di dimostrare un effettivo mutamento della destinazione d’uso del sottotetto, né il passaggio a una diversa categoria funzionale, come richiesto dall’art. 23-ter del TUE.

Richiamando un consolidato orientamento giurisprudenziale (Cons. Stato, VII, n. 710/2023), il TAR ha ribadito che il cambio di destinazione d’uso rilevante richiede il passaggio tra categorie funzionali autonome e non omogenee e che tale mutamento deve essere provato attraverso opere idonee e funzionali a consentire il nuovo utilizzo, con conseguente impatto sul carico urbanistico.

Nel caso esaminato:

• non risultava eseguita alcuna opera funzionale a consentire un utilizzo diverso da quello previsto dal titolo legittimante (assenza di servizi igienici, cucina, incremento volumetrico o modifiche delle altezze);
• non era stato accertato, nemmeno in sede di sopralluogo, un uso residenziale di fatto;
• la sola realizzazione di un diverso pianerottolo di accesso al sottotetto non è risultata sufficiente a configurare un “organismo edilizio autonomamente utilizzabile”.

Inoltre, il TAR ha chiarito che la mera presenza di tramezzature interne, per quanto non assentite, non integra di per sé un cambio di destinazione d’uso, né rappresenta un elemento in grado di giustificare l’applicazione dell’art. 31 TUE, in assenza di una motivazione specifica che dimostri l’incidenza urbanistica della difformità.

In definitiva, il Collegio ha escluso che, nel caso concreto, fossero ravvisabili gli estremi di un “organismo edilizio integralmente diverso” per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione rispetto a quanto assentito, né l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti autorizzati. Pertanto, l’ordine di demolizione è stato annullato per carenza di istruttoria e motivazione.