Edilizia e Salva Casa: come provare lo stato legittimo di un immobile

di Gianluca Oreto - 11/06/2025

Una delle migliori intuizioni del legislatore è stata quella di inserire il comma 1-bis all’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Mi riferisco, naturalmente, al concetto di “stato legittimo” di un immobile, che fino al D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) era incredibilmente assente nel Testo Unico Edilizia.

Stato legittimo: cosa prevede il Testo Unico Edilizia

Con la Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), Governo e Parlamento hanno varato un nuovo pacchetto di modifiche, tra cui la riscrittura del comma 1-bis e l’introduzione del comma 1-ter (che distingue lo stato legittimo tra parti comuni e private negli edifici plurifamiliari).

In questa guida pratica cercherò di chiarire, con taglio operativo, come ricostruire lo stato legittimo di un immobile, partendo dal testo vigente dell’art. 9-bis, comma 1-bis, integrando spunti di giurisprudenza e Linee Guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (sulle quali — lo anticipo — nutro più di una perplessità).

Come sempre, applicherò il mio “metodo dell’esplosione normativa”, analizzando i singoli periodi del citato comma 1-bis.