Edilizia e Salva Casa: come provare lo stato legittimo di un immobile

Stato legittimo: i titoli di partenza

Il primo periodo dispone “Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Il punto di partenza per ricostruire lo stato legittimo può essere (alternativamente) il titolo edilizio “rilasciato o assentito”

• che ha previsto la costruzione dell’immobile (concessione/licenza edilizia, permesso di costruire) o che l’ha legittimata (condoni e sanatorie);
• che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Ma, cosa si intende per titoli “rilasciati o assentiti”?

Certamente le concessioni/licenze edilizie e i permessi di costruire sono titoli rilasciati.

Qualche perplessità possiamo averla sui titoli “assentiti”. In edilizia, il termine "assentito" è utilizzato per indicare che un determinato intervento o titolo edilizio è stato formalmente approvato o autorizzato dall’amministrazione competente.

Sull’argomento molto interessate è l’interpretazione fornita dal MIT. Secondo le Linee guida (FAQ D1.1.1), per far valere il titolo edilizio più recente che ha interessato l’intero immobile o l’unità immobiliare ai fini della dimostrazione dello stato legittimo, è possibile assumere che l’Amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi in determinate condizioni operative. In particolare:

• quando il titolo più recente sia stato rilasciato con formale provvedimento, che attesti espressamente — anche tramite eventuali clausole-tipo — che lo stesso è stato adottato previa verifica della legittimità dei titoli pregressi;
• oppure, con riferimento ai titoli rilasciati con formale provvedimento o formatisi per silenzio-assenso (“come nel caso della SCIA o della SCIA alternativa al permesso di costruire”), laddove siano stati indicati gli estremi dei titoli originari e successivi relativi all’immobile o all’unità immobiliare e, sulla base della documentazione prodotta, non sia stata formulata alcuna contestazione da parte dell’Amministrazione in ordine a eventuali difformità rispetto allo stato legittimo.

In sostanza, secondo le Linee guida la verifica della legittimità dei titoli pregressi non comporta un riesame integrale “a ritroso” da parte dell’Amministrazione, ma si ritiene assolta quando:

• gli elementi dichiarati e documentati dal privato hanno consentito all’Amministrazione, in sede di rilascio del titolo più recente, di appurare che l’immobile è stato interessato da titoli legittimi e validi;
• e non sono state sollevate contestazioni esplicite su eventuali difformità pregresse che avrebbero potuto ostare al rilascio del nuovo titolo.

Resta naturalmente salva la possibilità per l’Amministrazione di agire qualora emerga che la documentazione prodotta sia incompleta o mendace, o che difformità siano state realizzate successivamente al titolo più recente.

A mio avviso il tema è controverso. Secondo la formulazione normativa (“titolo rilasciato o assentito”), la SCIA non è né l’uno né l’altro. La SCIA (art. 19 della Legge n. 241/1990) è un documento che sostituisce “Ogni atto di autorizzazione, licenza, concessione non costitutiva, permesso o nulla osta comunque denominato, comprese le domande per le iscrizioni in albi o ruoli richieste per l’esercizio di attività imprenditoriale, commerciale o artigianale il cui rilascio dipenda esclusivamente dall’accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, e non sia previsto alcun limite o contingente complessivo o specifici strumenti di programmazione settoriale per il rilascio degli atti stessi”.

La SCIA presuppone che decorsi inutilmente 30 giorni dalla sua presentazione, l’attività edilizia può cominciare. Non si tratta, però, di un silenzio assenso (come scritto dal MIT nelle sue linee guida), in quanto siamo dinanzi ad interventi sottoposti al regime di semplificazione voluta dal legislatore (come per la CILA).

Il silenzio-assenso, invece, può aversi nel procedimento di rilascio del permesso di costruire. Ed è in questi casi che, decorsi inutilmente i termini per l’adozione del provvedimento finale, sulla domanda di permesso di costruire si forma il silenzio assenso. Operativamente, per far valere questo titolo ai fini dell’attestazione dello stato legittimo, è possibile richiedere allo sportello unico edilizia un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento.

Volendo, dunque, seguire la formulazione normativa, l’unico titolo utilizzabile dovrebbe essere il permesso di costruire che riguarda l’intero immobile. Sarà interessante verificare i prossimi interventi che arriveranno dalla giurisprudenza amministrativa.

Ad ogni modo, a questi titoli occorre integrare tutti quelli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Altra perplessità riguarda un passo delle Linee guida del MIT secondo le quali “In presenza di eventuali difformità non rilevate dall’Amministrazione in sede di rilascio dei titoli pregressi non potrà, quindi, contestarsi la mancanza di stato legittimo dell’immobile”.

Sull’argomento abbiamo recentemente registrato la posizione:

• del TAR Lombardia (sentenza n. 227 del 25 gennaio 2025) secondo il quale la circostanza che un’opera non legittima sia rappresentata nelle pratiche edilizie non può comportarne la regolarizzazione postuma;
• del Consiglio di Stato (sentenza n. 1382 del 18 febbraio 2025), per cui non è giuridicamente configurabile un assenso implicito a opere abusive.