Silenzio sull’istanza di sanatoria edilizia ex art. 36 TUE: è davvero un rigetto definitivo?

Cosa accade quando si presenta un’istanza di sanatoria edilizia e il Comune non risponde entro 60 giorni? Il silenzio della pubblica amministrazione equivale sempre a un diniego definitivo? È ancora possibile ottenere il permesso in sanatoria dopo il termine previsto?

Le procedure di sanatoria edilizia

Sono domande molto interessanti a cui occorre rispondere facendo preliminarmente un distinguo tra le due procedure di sanatoria edilizia previste dal d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dopo l’upgrade arrivato dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa).

L’attuale versione del Testo Unico Edilizia (TUE) prevede diverse procedure a seconda che si tratti:

• di abusi totali, ovvero interventi realizzati in assenza o difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa;
• oppure abusi parziali e variazioni essenziali.

Nel primo caso (abusi totali) è possibile presentare istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del TUE e ottenere il permesso di costruire in sanatoria a condizione che l’intervento possieda la “doppia conformità”: l’intervento, cioè, deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità simmetrica o pesante).

Tra gli aspetti più significativi di questa procedura è possibile rilevare:

• l’impossibilità di condizionare il rilascio del permesso di costruire in sanatoria alla realizzazione di uno o più interventi che rendano l’intervento conforme alla normativa attuale (no sanatoria condizionata);
• il silenzio-rigetto decorsi 60 giorni dalla presentazione dell’istanza.

Nel secondo caso (abusi parziali e variazioni essenziali) è possibile presentare istanza di sanatoria semplificata ai sensi dell’art. 36-bis del TUE (inserito dal Salva Casa). Questa procedura rappresenta una vera e propria novità che, diversamente dal quella prevista all’art. 36, ha le seguenti peculiarità:

• prevede la doppia conformità “asimmetrica” o “alleggerita”: l’intervento, cioè, deve risultare conforme:
  • alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
  • ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento stesso.
• consente il rilascio della sanatoria condizionata alla realizzazione di interventi (anche strutturali) necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate;
• consente la sanatoria anche nelle zone sismiche o in caso di interventi eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica;
• prevede il “silenzio-assenso” dopo 45 giorni dalla presentazione dell’istanza.

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