Stato legittimo: non basta l’ante 1942 se il Comune aveva già un regolamento edilizio

Qual è il vero valore della data di realizzazione di un immobile rispetto al suo stato legittimo? È sufficiente che un’opera sia anteriore alla Legge Urbanistica n. 1150 del 1942 o alla Legge Ponte n. 765 del 1967 per essere considerata legittima? E cosa succede se il Comune aveva già adottato un proprio Regolamento edilizio?

Abusi edilizi e stato legittimo: importante pronuncia del TAR Lazio

La gestione del patrimonio edilizio esistente, specie in contesti storici, continua a porre interrogativi delicati sull’accertamento dello stato legittimo degli immobili. Troppo spesso si confonde la mancanza di norme nazionali con l’assenza di regolamentazione locale, alimentando l’illusione di una “legittimità per vetustà” che non trovano riscontro nel diritto positivo. Un chiarimento importante arriva dal TAR Lazio con la sentenza n. 11723 del 16 giugno 2025 che ci consente di approfondire il tema della prova dello stato legittimo per gli immobili realizzati (o ipoteticamente realizzati) in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio.

Un caso emblematico in cui il giudice amministrativo ribadisce tre principi fondamentali:

• il primo riguarda l’onere della prova in capo al privato per dimostrare lo stato legittimo;
• il secondo smentisce l’assunto secondo cui tutto ciò che è anteriore al 1942 o al 1967 sia automaticamente lecito;
• il terzo riguarda la validità dell'ordine di demolizione in assenza di comunicazione di avvio del procedimento.

La vicenda nasce dal diniego di un permesso di costruire, cui seguono il rigetto dell’istanza di accertamento del silenzio assenso e un’ordinanza di demolizione per opere eseguite in un immobile del centro storico di un Comune.

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